Airbnb & Co: Alles, was Vermieter über Untervermietung wissen sollten

Geschrieben am 18.11.2019 von Britta Bettendorf

post@bettendorf.works

Vor allem in Großstädten sind in Messezeiten oder Ferien günstige Hotels oder Pensionen Mangelware. Kein Wunder, dass das Nebengeschäft mit der Vermietung von Privatunterkünften boomt: Onlineportale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu vermitteln jährlich mehr als 14,5 Millionen Über-nachtungen in Privatwohnungen. Doch ist das kurzfristige Weitervermieten einer Mietwohnung an Feriengäste überhaupt zulässig?

Vermietung an Touristen ist keine klassische Untervermietung

Für eine Vermietung der Wohnung an Feriengäste benötigt Ihr Mieter Ihre ausdrückliche Zustimmung. Eine bloße Untervermietungserlaubnis, die eventuell bereits im Mietvertrag steht, reicht für das kurzzeitige Vermieten an beliebige Gäste nicht aus. Die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste ist etwas völlig anderes als eine auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre, angelegte klassische Untervermietung, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 210/13).

Im konkreten Fall hatte der Mieter für seine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin eine Untervermietungserlaubnis seines Vermieters. Er bot seine Wohnung online tageweise für Touristen an. Das hielt der Vermieter für vertragswidrig und mahnte ihn ab. Nachdem das Angebot erneut im Internet abrufbar war, kündigte er ihm. Die Richter gaben dem Vermieter recht: Der Mieter hätte nicht an Touristen vermieten dürfen, da die Überlassung an beliebige Gäste etwas anderes sei als eine klassische Untervermietung.

Können Sie die Erlaubnis verweigern?

Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer dürfen Sie als Vermieter kaum widersprechen. Vor allem nicht, wenn sich die Vermietung im Rahmen hält. Anders ist es aber, wenn es dadurch zu Beeinträchtigungen für Nachbarn kommt wie Lärm oder Schmutz.

Sie dürfen es aber ablehnen, wenn Ihr Mieter die komplette Wohnung untervermieten will.

Ohne Erlaubnis ist die Kündigung möglich

Wenn Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung an Touristen vermietet, verhält er sich vertragswidrig und riskiert eine Kündigung, unter Umständen sogar fristlos (Landgericht Berlin, Az. 67 S 360/14).

Aber Achtung: Bei einer einmaligen tageweisen Weitervermietung eines Zimmers über ein Onlineportal, die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte, ist der Vertragsverstoß jedoch nicht so schwerwiegend, dass er eine Kündigung rechtfertigen würde (AG Frankfurt, Az. 33 C 2762/15 (51)). Allerdings sollte der Vermieter dieses vertragswidrige Verhalten auf jeden Fall schriftlich abmahnen, damit er im Wiederholungsfall kündigen kann.

Der Mieter muss natürlich gegenüber dem Vermieter für alle Beschädigungen, auch für Lärmbelästigungen durch seine Gäste geradestehen. Wiederholte Ruhestörungen durch lärmende oder betrunkene Gäste können in schweren Fällen ebenfalls zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Nach Auffassung des AG Hamburg (Urteil vom 4.7.2018, 49 C 47/18) ist bei tageweiser Vermietung an Touristen eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung sogar entbehrlich, wenn für den Mieter offensichtlich ist, dass der Vermieter diese nicht dulden wird.

Zweckentfremdungsverbot

Wenn Sie Ihrem Mieter die Vermietung an Touristen gestatten, muss er sich beim jeweiligen Bezirksamt der Stadt oder der Gemeindeverwaltung erkundigen, ob er das ohne Einschränkungen darf. Denn eine Weitervermietung kann auch vom Bundesland oder der Stadt verboten sein.

Wenn es hier nämlich eine Bestimmung zur Zweckentfremdung von Wohnraum gibt, kann das kurzzeitige Vermieten der kompletten Wohnung an Touristen unzulässig sein. Daran müssen sich Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter gleichermaßen halten. Viele Großstädte wollen damit verhindern, dass angesichts eines angespannten Wohnungsmarkts Wohnraum gewerblich genutzt wird und damit für normale Mieter verloren geht.

Privatleute, die nur ab und an vermieten und lediglich einzelne Zimmer ihrer Wohnung, fallen aber meist nicht unter das Verbot.

Aktuell gibt es in folgenden Städten ein Zweckentfremdungsverbot: Berlin, Hamburg, München, KöIn, Dortmund, Bonn, Münster, Stuttgart und Freiburg. Niedersachsen und Hessen planen bereits entsprechende gesetzliche Regelungen.

Diese Regelungen gelten in deutschen Großstädten

Die Regelungen sind im Detail sehr unterschiedlich. In den meisten Städten - bis auf Berlin - greift das Verbot nicht, wenn die Wohnung von dem Inhaber weiter bewohnt wird, er also nur zeitlich und räumlich begrenzt vermietet.

In Berlin gilt zurzeit die strengste Regelung: Wer hier seine komplette Wohnung auf Onlineportalen anbietet, verstößt, selbst wenn er nur während seines Urlaubs vermietet, gegen die Regel.

  • Berlin. Tage- und wochenweise Vermietung ist erlaubt, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung weiterhin durch den Wohnungsinhaber genutzt wird. 
  • Bonn. Die vorübergehende kurzzeitige Vermietung (tage- oder wochenweise) von Wohnungen ist auf zweimal im Jahr beschränkt. 
  • Dortmund. Das Vermieten an Feriengäste von nicht mehr als 50 Prozent der eigengenutzten Wohnung ist laut Zweckentfremdungssatzung möglich. 
  • Freiburg. Die Vermietung einzelner Zimmer oder der kompletten Wohnung in Urlaubsabwesenheit des Hauptmieters ist erlaubt. 
  • Hamburg. Mieter dürfen ihre Hauptwohnung zu weniger als 50 Prozent der Fläche beziehungsweise maximal sechs Monate im Jahr an Touristen vermieten. 
  • Köln. Weniger als die Hälfte der Wohnung darf an Touristen untervermietet werden, wenn der größere Teil der Mietwohnung bewohnt bleibt. 
  • München. Das Vermieten ganzer Wohnungen ist acht Wochen im Jahr erlaubt, Teile unter 50 Prozent immer. 
  • Münster. Vermietet werden darf ein Teil der selbstbewohnten Wohnung oder die selbstbewohnte Wohnung zeitlich vorübergehend. 
  • Stuttgart. Die Vermietung als Ferienwohnung ist dann verboten, wenn sie regelmäßig (gewerblich) zum Beispiel über Airbnb erfolgt.

Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot

Bei Verstößen, etwa der Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung ohne behördliche Genehmigung, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50 000 Euro, in Berlin sogar bis 100 000 Euro. In Berlin können Nachbarn illegale Ferienwohnungen auch anonym im Internet melden.

München plant eine Erhöhung des Bußgeldrahmens auf eine halbe Million Euro. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung direkt an Feriengäste oder über Onlineportale vermietet wird. Das AG München (Urteil vom 28.9.2017, 1119 OWi 258 Js 199344/16) hat ein Bußgeld in Höhe von 33 000 Euro verhängt, weil ein Mieter seine Wohnung ohne Genehmigung an Medizintouristen vermietet hat.

Steuerliche Aspekte

Zu beachten ist grundsätzlich, dass die Einnahmen aus Vermietung, also auch aus der Untervermietung, steuerpflichtig sind. Gelegenheitsvermieter profitieren aber von einer Freigrenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Wird diese Bagatellgrenze aber überschritten, müssen alle Mieteinnahmen versteuert werden.

Die Finanzämter überwachen auch immer starker Verdienstmöglichkeiten im Internet. Auf Nachfrage müssen die Onlineportale alle vermittelten Vermietungen offenlegen.


Bettendorf Immobilien Management
www.bettendorf.works