Was Vermieter über den Berliner Mietendeckel wissen müssen

Geschrieben am 13.01.2020 von Britta Bettendorf

post@bettendorf.works

Der geplante Mietendeckel wird auch im neuen Jahr die Berliner Landespolitik beschäftigen – und wahrscheinlich das Verfassungsgericht. Was das Großprojekt von SPD, Linken und Grünen für Vermieter bedeutet: ein Überblick. 

Der Mietendeckel-Fahrplan 

Der rot-rot-grüne Senat in Berlin treibt seine Plane zur Einführung des sogenannten ,,Mietendeckels" energisch voran. Als nächstes werden sich in den ersten Januarwochen die Fachleute der Koalition erneut über den Gesetzestext beugen. Im besten Falle werden sie in der nächsten Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 15. Januar bereits einen überarbeiteten Text präsentieren. Damit das Gesetz noch im Januar vom Plenum beschlossen werden kann, müsste der Ausschuss bereits in dieser Sitzung dem Projekt seinen endgültigen Segen erteilen. Koalitionsintern wird allerdings eher davon ausgegangen, dass dies erst zwei Wochen später der Fall sein wird. 

So stünde der finale Gesetzentwurf also entweder noch in der Plenarsitzung am 30. Januar oder erst in der folgenden Sitzung am 20. Februar auf der Tagesordnung. Bis zur Veröffentlichung im Amtsblatt vergehen dann noch einige Tage, so dass der Mietendeckel schlussendlich Ende Februar, Anfang März in Kraft treten wird. Ab diesem Zeitpunkt wäre dann erstmal Gesetz, was bislang bereits als Halbgewissheit den Alltag der Immobilienwirtschaft prägt. Die Mieten in der Stadt dürfen dann nicht höher als liegen als am 18. Juni 2019. An diesem Tag beschloss der Senat seine Eckpunkte für das Gesetz. 

Die Kernpunkte 

Im aktuellen Entwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („MietenWoG") ist im Kern folgendes geplant:

  • Erstens der sogenannte „Mietenstopp": Danach sind Mieterhöhungen gegenüber der am 18. Juni 2019 vereinbarten Miete grundsätzlich verboten. 
  • Zweitens wird für Neu- und Wiedervermietungen nach Inkrafttreten des Gesetzes grundsätzlich jede Miete verboten, die über bestimmte Höchstwerte hinausgeht. Diese Höchstwerte werden anhand von Alter und Ausstattung festgesetzt und liegen oft weit unter dem aktuellen Marktniveau. 
  • Drittens gilt für Mietverhältnisse, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits bestehen, dass die Miete neun Monate nach Verkündung des Gesetzes herabgesetzt werden muss, wenn sie die Höchstwerte um mehr als 20% übersteigt. Diese Höchstwerte werden bei Bestandsmietverhältnissen zusätzlich nach der Lage der Wohnung modifiziert. Bestandsvermieter werden also ein wenig privilegiert.

Bei Verstößen gegen die Höchstgrenzen drohen Vermietern Bußgelder bis zu 500.000 €. Diese Regelungen sollen für fast alle Wohnungen gelten, die vor dem Jahr 2014 erstmals bezugsfertig waren. Das umfasst nach Auskunft des Senats auch solche Immobilien, bei denen so umfangreiche modernisiert wurde, dass sie eigentlich einem Neubau gleichkommen. Die Konsequenz: die Baualtersklasse ändert sich nicht in eine jüngere und damit aus Vermietersicht günstigere.

Der Mietendeckel umfasst auch Immobilien, bei denen durch eine Umnutzung von zunächst nicht zum Wohnen genutzten Flächen neuer Wohnraum geschaffen wird. Ebenfalls erfasst sind möblierte Wohnungen. Ausgenommen sind nur einige wenige Wohnungstypen, z.B. öffentlich geförderte Wohnungen oder solche in Wohnheimen. 

Ein Beispiel 

Nehmen wir eine Altbauwohnung am Kurfürstendamm, Baujahr 1910, die nach der Sanierung im Mai 2019 neu vermietet worden ist. Das MietenWoG bedeutet für den Vermieter folgendes:

  • Grundsätzlich gilt für die Wohnung eine Höchstmiete von 6,45 € pro m2. 
  • Die moderne Ausstattung der Wohnung erlaubt 1,00 € pro m2 zusätzlich, also eine Nettokaltmiete von 7,45 € pro m2. 
  • Ein weiterer Zuschlag wird gewährt, da der Mietvertrag vor Inkrafttreten des MietenWoG geschlossen wurde, also ein Bestandsmietverhältnis darstellt: Zusätzlich können noch einmal 0,74 € pro m2 für die gute Lage aufgeschlagen werden. Das macht 8,19 € pro m2. 
  • Und schließlich kann der Vermieter noch einmal höchstens 20% auf auf die so errechnete Miete addieren und erreicht im besten Fall eine Nettokaltmiete von 9,82 € pro m2. Der aktuelle Marktpreis für eine solche Wohnung dürfte leicht 50 % höher liegen. 
  • (Würde er erst nach Inkrafttreten des Gesetzes einen neuen Mietvertrag abschließen, wären sogar maximal 7,45 € pro m2 zulässig.)

Die Miete erhöhen kann der Vermieter für mindestens fünf Jahre nicht. Hat er mit seinem Mieter schon eine Miete vereinbart, die über den zulässigen 9,82 € liegt, kann er sie bis neun Monate nach Verkündung des Gesetzes beibehalten. Danach muss er sie auf den zulässigen Stand senken.
Hat er erst nach Inkrafttreten des Gesetzes vermietet, wären die 7,45 € von Beginn an einzuhalten! 

Befolgt er diese Vorgaben von sich aus nicht, droht ihm in beiden Fallen ein Bescheid der zuständigen Behörde zur Absenkung der Miete sowie ein Bußgeld. 

Dürfen die das überhaupt? 

Über die Frage, ob dieser Plan des Senats mit dem Grundgesetz in Einklang steht, ist bereits viel und kontrovers diskutiert und geschrieben worden. Rechtlich geht es im Kern um die Frage, ob Berlin als Bundesland ein eigenes öffentliches Mietrecht neben dem bestehenden Bundesrecht etablieren darf. Wie also vertragen sich die Mietrechtsparagrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit dem, was die Koalition auf Landesebene plant? Steht der Mietendeckel in Konkurrenz zur Mietpreisbremse oder ergänzt eine Regelung die andere?

Verfassungsrechtler, die den Landes-Mietendeckel für zulässig halten, argumentieren damit, dass die Länder bei der Föderalismusreform 2006 die Zuständigkeit fürs Wohnungswesen übertragen bekommen hätten. Die Gegenseite argumentiert, dass die Reformer von 2006 das Mietrecht dabei ausdrücklich nicht im Blick gehabt hätten. So hat der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts, Professor Hans-Jürgen Papier, in einem Gutachten sehr deutlich die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin in dieser Frage verneint. Inzwischen hat sich das Bundesinnenministerium dieser Einschätzung im Kern angeschlossen. Auch der renommierte Staatsrechtler Professor Ulrich Battis hat kürzlich deutliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzentwurfs in seiner jetzigen Form vorgetragen.

Das letzte Wort in Sachen Mietendeckel werden voraussichtlich in einigen Monaten abermals Staatsrechtler haben. Dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht landen wird, gilt als sicher. Im Folgenden soll es deshalb eher darum gehen, was auf viele Berliner Vermieter praktisch zukommt und wie sie angemessen reagieren können - falls das Gesetz wie geplant verabschiedet wird. 

Was Berliner Vermieter erwartet 

Bleibt es beim aktuellen Zeitplan, sind nach Inkrafttreten des MietenWoG Neuvermietungen in vielen Berliner Lagen nicht mehr zum aktuellen Marktpreis möglich. Und auch bei bereits bestehenden Mietverträgen drohen vielen Berliner Vermietern deutliche Mieteinbußen. 

Die nach dem MietenWoG zulässige Miethöhe resultiert aus einer Reihe von Faktoren:

  • Ausgangspunkt ist eine Tabelle in § 6 des Gesetzentwurfs. Sie weist bestimmten Jahren, in denen die Wohnung erstmalig bezugsfertig gewesen ist, bestimmte zulässige Quadratmetermieten zu. Die Ausstattungsmerkmale „mit/ohne Sammelheizung" sowie „mit/ohne Bad" werden dabei differenziert. 
  • Diese Ausgangswerte können um 1 € erhöht werden, wenn drei von fünf Merkmalen vorliegen, die eine moderne Ausstattung kennzeichnen: Das können z.B. eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung oder ein schwellenlos erreichbarer Personenaufzug sein. Modernisierungsmaßnahmen nach dem Stichtag 18. Juni 2019 können in engen Grenzen ebenfalls berücksichtigt werden. 
  • Bei Bestandsmietverhältnissen, also solchen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits bestehen, gilt zusätzlich, dass auch die Lage berücksichtigt werden kann: Befindet sich die Wohnung in einer guten Lage, kann der Vermieter 0,74 € pro m2 aufschlagen. Aber Achtung: Bei weniger guten Lagen sind auch bis zu 0,28 € pro m2 Abzug verbindlich! 
  • Die so ermittelte Quadratmetermiete darf bei Bestandsmietverträgen um höchstens 20% überschritten werden.

Mieterhöhungen gegenüber der Miete zum Stichtag (18. Juni 2019) sind verboten. Eine Ausnahme sind einzig Mietverhältnisse, bei denen zum Stichtag eine Miete von 5,02 € pro m2 unterschritten war: Hier darf bei der Neu- oder Wiedervermietung um 1 €, höchstens aber bis auf 5,02 € erhöht werden, wenn die Wohnung eine moderne Ausstattung wie oben beschrieben hat. 

Ansonsten bedeutet der Mietendeckel, dass die zum 18. Juni 2019 vereinbarte Miete eine absolute Höchstgrenze darstellt. Und diese darf vom Vermieter - auch bei einem Mieterwechsel nach dem Stichtag - für (mindestens) fünf Jahre grundsätzlich nicht überschritten werden. Ebenso finden Staffel- und Indexmieten ab diesem Tag keine Anwendung mehr. 

Allein ein im Gesetz avisierter Inflationsausgleich von maximal 1,3 % soll ab 2022 möglich werden. Dabei ist es allerdings der Senatsverwaltung vorbehalten, den genauen Prozentsatz der erlaubten Anpassung festzulegen. Obergrenze bleiben aber die Werte gemäß §§ 5 und 6. 

Unbedingt auch die Informationspflichten beachten 

Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter zusätzlich auch Informationspflichten, denen er unaufgefordert nachkommen muss:

Vor Abschluss eines neuen Mietvertrags muss er dem Mieter die Miete zum Stichtag 18. Juni 2019 mitteilen. Dazu das Jahr, in dem die Wohnung erstmals bezugsfertig war, ob sie ein Bad und eine Sammelheizung hat, und ob sie über eine moderne Ausstattung im Sinne des § 6 verfügt. Diese Informationen zur Berechnung der Mietobergrenze gemäß § 6 muss er seinem Mieter auch innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes mitteilen. Darüber hinaus ist er auf Verlangen des Mieters und der Behörde auskunftspflichtig. 

Verlangt der Vermieter eine überhöhte Miete oder kommt er seinen Informationspflichten nicht nach, kann er mit einem Bußgeld belegt und die Miete durch die Behörde herabgesetzt werden. 

Wie können Berliner Vermieter hierauf reagieren? 

Im zweiten Teil über den Mietendeckel erklären wir, wie Vermieter bei Neuvermietungen und bei Bestandsmietverhältnissen reagieren können.


Bettendorf Immobilien Management
www.bettendorf.works