Wie Vermieter mit dem Berliner Mietendeckel umgehen können

Geschrieben am 13.01.2020 von Britta Bettendorf

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Berliner Vermieter sollten sich gut mit dem Mietendeckel befassen, um vorbereitet zu sein: Darauf dass der Mietendeckel teilweise oder ganz durchkommt, aber auch darauf, dass er teilweise oder ganz für nichtig erklärt wird. Wir erklären, wie Vermieter bei Neuvermietungen und in Bestandsmietverhältnissen vorgehen können. 

Bei Neuvermietungen gilt die niedrige von zwei Obergrenzen 

Wenn Sie eine Wohnung wieder vermieten oder neu vermieten, nachdem das MietenWoG in Kraft getreten ist, gilt die niedrigere von zwei Obergrenzen:

  • entweder die Höhe der Miete am 18. Juni 2019 
  • oder die Miethöhe, die sich aus §§ 6 und 7 des Gesetzentwurfs ergibt.

Über diese Obergrenze dürfen Sie - solange das MietenWoG besteht - grundsätzlich nicht mehr hinausgehen. War die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet, wird einfach die letzte Miete vor dem Stichtag herangezogen. 

Neuvermietungen unter Vorbehalt 

Als Vermieter sollten Sie vor allem sicherstellen, dass die niedrigere Miete nur unter dem Vorbehalt vereinbart ist, dass das MietenWoG tatsächlich in Kraft bleibt. Sie könnten daher in den Mietvertrag Klauseln aufnehmen, die folgendes klarstellen:

  • Erstens, die mit dem MietenWoG konforme Miete entspricht nicht der marktfähigen Miete. 
  • Zweitens, Sie behalten sich die Nachforderung der Differenz vor

Eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag könnte (auf Vorschlag der Zeitschrift „Das Grundeigentum") etwa wie folgt lauten:

§ (...) Miete

  1. Die Nettokaltmiete beträgt ... € {Höhe der Angebotsmiete nach Marktlage unter Berücksichtigung der sonstigen gesetzlichen Rahmenbedingungen}. 
  2. Solange und soweit das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Bertin („MietenWoG") in Kraft ist, ist lediglich eine Nettokaltmiete in der nach dem MietenWoG maximal zulässigen Höhe zu zahlen. Zum jetzigen Zeitpunkt sind das ... € {die rechnerisch nach dem MietenWoG zulässige Miete]. 
  3. Sollte das MietenWoG ganz oder teilweise für verfassungswidrig und damit für von Anfang an nichtig erklärt werden, gilt die in Ziffer 1 vereinbarte Nettokaltmiete bzw. (bei nur teilweiser Nichtigkeit) die dann nach dem MietenWoG zulässige Miethöhe als von Anfang an geschuldet. Der Mieter verpflichtet sich für diesen Fall, die in der Zeit des Bestands des MietenWoG entstandene Differenz zwischen der geschuldeten Miete und der tatsächlich gezahlten Nettokaltmiete an den Vermieter zu zahlen. Der Vermieter empfiehlt dem Mieter, für diesen Fall angemessene Rücklagen zu bilden.

Nicht ohne Risiko

Klauseln wie diese bergen aber auch ein Risiko. Zum einen ist es angesichts der bisherigen Rechtsprechung nicht auszuschließen, dass sie gerichtlich für unwirksam erklärt werden. Ein Gericht könnte sie für so ungewöhnlich und überraschend halten, dass sie nicht wirksam sind - selbst bei entsprechender Hervorhebung und ausdrücklichem Hinweis. Darüber hinaus könnten Gerichte sie deshalb für unwirksam erklären, weil sie als eine für den Mieter nachteilige Abweichung von den Regelungen des BGB zu Mieterhöhungen angesehen werden. Und auch das Kostenrisiko für den Mieter könnte für so unkalkulierbar gehalten werden, dass die Klauseln deshalb für unwirksam erklärt werden.
Diesem Problem könnte man versuchen zu begegnen, indem die rückwirkenden Differenzforderungen auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt werden. Etwa auf drei Jahre, angelehnt an die dreijährige Regelverjährung. 

Zum anderen könnten die zuständigen Behörden sich auf den Standpunkt stellen, dass auch die Vereinbarung einer Miete, die nur für den Fall gelten soll, dass das MietenWoG außer Kraft tritt, schon einen Verstoß gegen die Preisbegrenzungen des Gesetzes darstellt. Die Frage, ob diese Einschätzung und die darauf gegründeten Maßnahmen rechtmäßig sind, wäre dann nur auf dem Rechtsweg zu klären. 

Dennoch sind solche oder ähnliche Klauseln wohl die beste Absicherung für Sie als Vermieter. Denn Sie verhalten sich mit dem MietenWoG konform, solange es gilt. Und Sie können, sollte da Gesetz für nichtig erklärt werden, gleichzeitig eine angemessene Marktmiete erzielen und die Nachforderung der entstandenen Differenz absichern. 

Bestandsmietverhältnisse haben kleine Privilegien 

Auch für Mietverhältnisse, die bei Inkrafttreten des Gesetzes schon bestehen, gelten die zwei Obergrenzen:

  • Einerseits die Miete zum Stichtag 18. Juni 2019, über die nicht hinausgegangen werden darf. 
  • Andererseits, wie bei Neuvermietungen, die Obergrenzen aus §§ 6 und 7.

Wenn die Miete etwa zwischen Stichtag und Inkrafttreten erhöht wurde, kann dies ein Bußgeld nach sich ziehen sowie ein Verbot, die erhöhte Miete zu verlangen! 

Bestandsvermieter werden allerdings mehrfach privilegiert: Eine Bestandsmiete gilt nämlich erst dann als überhöht, wenn sie die Obergrenzen um mehr als 20 % überschreitet. Außerdem werden die Obergrenzen zusätzlich auch nach der Qualität der Lage modifiziert. Und schließlich greift diese Beschränkung erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes. 

Hat also ein Vermieter schon vor dem Stichtag eine überhöhte Miete vereinbart und sie seit dem Stichtag nicht erhöht, kann er diese zunächst sanktionslos weiter verlangen. Senkt er die Miete allerdings nach Ablauf der Neun-Monats-Frist nicht selbständig auf die zulässige Höhe ab, dann droht ein Bußgeld und die Kappung der Miete durch die Behörde. 

Auch hier ist der Vorbehalt ratsam 

Empfehlenswert erscheint es, als Bestandsvermieter aktiv vorzugehen und die Miete gesetzeskonform nur in der nach dem MietenWoG zulässigen Höhe zu fordern. Dies sollten Sie zum Ablauf der neunmonatigen Übergangszeit mit einem Schreiben an den Mieter tun. Hier können Sie alle notwendigen Informationen zur Berechnung der neuen Miethöhe nach dem MietenWoG darstellen und dem Mieter die sich daraus ergebende zu zahlende Miete mitteilen. 

Dabei sollten Sie allerdings - ähnlich wie bei Neuvermietungen - zwei Punkte klarstellen:

  • Die Miete ist nicht dauerhaft gesenkt. Stattdessen wird sie für die Zeit, in der das MietenWoG besteht, eben nur in der danach zulässigen Höhe gefordert. Der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete in voller Höhe entfällt dadurch nicht und besteht dem Grunde nach, wie vertraglich vereinbart, fort. 
  • Sie behalten sich die Nachforderung der entstandenen Differenz vor, falls die Reduzierung der Mieten durch das MietenWoG ganz oder teilweise für verfassungswidrig erklärt wird. Auch hier könnte man die Forderungen auf höchstens drei Jahre beschränken.

Denn genau wie bei der Neuvermietung besteht bei den Bestandsmietverhältnissen das Risiko, dass die Behörde solche Formulierungen für nicht mit dem MietenWoG vereinbar erachtet - und die Miete daraufhin per Bescheid kürzt sowie ein Bußgeld verhängt. Dagegen steht Ihnen dann nur der Rechtsweg offen. 

Aktiv werden und alle Wege offen halten 

Gegen den Staat haben Sie als Vermieter keinen Anspruch auf Ersatz, falls sich das MietenWoG als verfassungswidrig erweisen sollte. Die Entschädigung für legislatives Unrecht ist in Deutschland leider nur lückenhaft ausgestaltet. Sie sollten daher selbst aktiv werden und sich alle Wege offen halten. 

Für Sie als Vermieter in Berlin lohnt es sich, zukünftig Ihre Formulierungen genau zu prüfen: bei der Korrespondenz mit Behörden, mit Mietern und in Vertragsentwürfen. Sie berauben sich sonst vielleicht der Möglichkeit, Mietausfällen mindestens teilweise entgegenzuwirken. Gegen den Mieter steht Ihnen ja nur ein Anspruch in der Höhe zu, in der die Miete vereinbart wurde. Wenn Sie bei Neuvermietungen von vornherein nur eine Miete vereinbaren, die den Vorgaben des neuen Gesetzes entspricht, fehlt Ihnen später die Grundlage, eine höhere Miete für die Zukunft oder die Differenz für die Vergangenheit zu fordern. 

Auch bei bestehenden Mietverhältnissen kann eine vorbehaltlose Absenkung der Miete dazu führen, dass später, wenn das MietenWoG vielleicht außer Kraft ist, die ursprünglich vereinbarte Miete nicht mehr gilt. Auf jeden Fall nicht rückwirkend.
Wenn Sie dagegen eine höhere Miete vereinbart haben, diese aber von der Behörde mit Verweis auf das MietenWoG herabgesetzt wurde, so lebt die ursprünglich vereinbarte Miete im Grundsatz wieder auf, wenn des Gesetzes nichtig ist. Zumindest dann, wenn der Vermieter den Bescheid der Behörde mit einem Widerspruch und gegebenenfalls einer Anfechtungsklage erfolgreich angegriffen hat und er daher nicht bestandskräftig geworden ist.

 


Bettendorf Immobilien Management
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