Die Betriebskostenabrechnung: Welche Kosten darunter fallen

Geschrieben am 18.11.2020 von Britta Bettendorf

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Die Betriebskostenabrechnung gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Dabei ist in der Betriebskostenverordnung genau geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und wo dieses Recht seine Grenzen findet. Aber bei uns müssen Sie keine Gesetze lesen - wir erklären es Ihnen in diesem Blog.

Betriebskosten vs. Nebenkosten

Im Alltag werden die Betriebskosten häufig mit den Nebenkosten gleichgesetzt. Dies ist jedoch nicht ganz richtig: Die Betriebskosten sind lediglich ein Bestandteil der Nebenkosten.

Die Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz seines Wohneigentums entstehen, durch dessen Instandhaltung und durch die Verwaltung. Dazu zählen Gebühren für die Versicherung, Steuern, die Kosten für Reparaturen und den Hausmeister, die Wartung der Heizung und vieles mehr. In §556 BGB ist geregelt, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann, einen Teil dieser Kosten zu bezahlen.

Die Kosten, die sich der Vermieter nun vom Mieter zurückholen kann, nennt man die umlagefähigen Nebenkosten oder Betriebskosten. Das bedeutet: Auch wenn die meisten von der Nebenkostenabrechnung sprechen, heißt die Abrechnung, die viele Mieter jährlich erhalten, korrekterweise Betriebskostenabrechnung.

Betriebskosten sind regelmäßige Kosten

Grundsätzlich werden unter den Betriebskosten

  • alle fortlaufenden Aufwendungen verstanden,
  • die regelmäßig anfallen,
  • um einen bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes zu gewährleisten.

Davon grenzen sich ganz klar Reparatur- und Verwaltungskosten ab, die der Vermieter allein zu tragen hat. Und auch die Kosten, die entstehen, um eine Immobilie dauerhaft in Stand zu halten, dürfen nicht zu Lasten der Mieter gehen.

Die Betriebskostenverordnung nennt alle erlaubten 17 Positionen

Welche Kosten der Vermieter im Einzelnen vom Mieter zurückverlangen kann, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt:

 

1. Laufende öffentliche Lasten

Unter den öffentlichen Lasten versteht der Gesetzgeber neben den Grundsteuern auch Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden sowie eventuell anfallende Deichabgaben.

Die Grunderwerbsteuer hingegen darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.

 

2. Kaltwasserversorgung

Dazu gehören die Kosten der Wasserversorgung wie die Grundgebühren und die Wasserzähler, aber auch Kosten der Eichung und Wartung, des Wasserverbrauchs und Kosten des Betriebs von hauseigenen Wasserversorgungsanlagen oder Wasseraufbereitungsanlagen. Zuletzt sind auch die Kosten der Abrechnung umlagefähig.

 

3. Entwässerungskosten

Hierunter werden die Gebühren für die öffentliche Grundstücksentwässerung verstanden, unabhängig davon, ob sie für das Schmutz- oder für das Regenwasser erhoben werden. Auch die Kosten für die private Entsorgung in einer Sickergrube gehören dazu.

 

4. Aufzugskosten

Ist in einer Immobilie ein Aufzug verbaut, dürfen neben den Kosten für den Betriebsstrom auch alle weiteren damit verbundenen regelmäßigen (Wartungs-)Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Aber nicht eventuelle Reparaturmaßnahmen!

Mieter, die im Erdgeschoss wohnen und den Aufzug in der Regel nicht nutzen, sind von dieser Zahlungspflicht übrigens nicht ausgeschlossen. Auch sie müssen sich an den Aufzugskosten beteiligen, auch wenn sie ihn faktisch nicht nutzen. Führt der Aufzug allerdings nur in die Dachgeschosswohnung, muss der Mieter dieser Wohnung die Kosten für den Aufzug alleine tragen. Die Kosten dürfen in diesem Fall nicht auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden.

Achten Sie als Vermieter am besten auf einen entsprechenden Passus im Mietvertrag. Das erspart spätere Diskussionen.

 

5. Straßenreinigung und Müllabfuhr

Gebühren, die dem Vermieter für die Straßenreinigung, die Müllabfuhr oder den Winterdienst berechnet werden, gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten. Einmalige Abfälle wie zum Beispiel Bauschutt dagegen nicht.

Bei den Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll kommt es immer darauf an, ob es sich um einmalige Ausgaben handelt oder um laufende Betriebskosten handelt:

Stellen Unbekannte mehrmals im Jahr illegal Müll auf auf dem Hof oder in den Kellergängen ab, dürfen Sie als Vermieter die Kosten für die Entsorgung auf alle Mieter über die Betriebskostenabrechnung umlegen. Hinterlässt ein ausgezogener Mieter einmalig in der Wohnung seinen Sperrmüll, muss der Vermieter die Kosten beim Verursacher geltend machen.

 

6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Hierzu gehören die Kosten für die Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Fahrstuhl, Flure, Treppen, Waschküche etc. Die dabei entstehenden Lohnkosten der Reinigungskräfte sowie die Kosten für Reinigungsmittel und andere Materialien dürfen auf die Mieter verteilt werden.

Auch präventive Maßnahmen zur Vermeidung von Schädlingsbefall zählen dazu. Eine einmalige Ungeziefer- oder Graffitibeseitigung ist jedoch in voller Höhe vom Vermieter zu tragen.

 

7. Gartenpflege

Die Kosten für die Pflege von Spielplätzen und für die Erhaltung eines bereits vorhandenen Gartens - z.B. Rasenmähen, Beschneiden, Düngen oder Unkraut beseitigen - dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Eine komplette Neugestaltung der Grünflächen geht dagegen in voller Höhe zu Lasten des Vermieters.

Wichtig ist hier aber, dass der betreffende Mieter den Garten auch nutzen kann. Wenn der Garten anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist, brauchen die übrigen Bewohner die Gartenpflege nicht zu tragen.

 

8. Beleuchtungskosten

Stromkosten für die Außenbeleuchtung und für die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile und Flächen (Treppenhäuser, Fahrradkeller, Waschküchen) sind umlagefähig.

Hier bitte auch beachten, dass Glühbirnen zu den Instandsetzungskosten gehören und daher keine Betriebskosten sind.

 

9. Schornsteinreinigung

Alle Kosten, die im Rahmen des Bundesimmissionsschutzgesetzes für Messungen und die Reinigung des Schornsteins anfallen, können auf die Mieter umgelegt werden.

 

10. Versicherungskosten

Alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen, sind im Sinne der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Dazu zählen in erster Linie die Gebäudehaftpflicht und eine Versicherung gegen elementare Schadensereignisse.

Private Versicherungen wie Rechtsschutzversicherung gehören dagegen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

 

11. Hausmeisterkosten

Die Vergütung für den Hausmeister (inkl. Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen) kann immer dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie nicht mit der Instandhaltung oder der Erledigung von Schönheitsreparaturen in Verbindung steht.

Generell müssen sich die umgelegten Kosten auf technische Arbeiten des Hausmeisters beziehen. Wenn Sie ihn für Besichtigungen oder bei der Betriebskostenabrechnung einsetzen, können Sie seine Arbeitsstunden nicht umlegen.

 

12. Kosten für die Antennenanlage und den Kabelanschluss

Dazu zählen monatliche Grundgebühren für den Kabelanschluss sowie Betriebs- und Wartungskosten für die Antennen- und Verteileranlage.

Nicht umlagefähig sind dagegen einmalige Anschlussgebühren und Reparaturen außerhalb von Wartungsarbeiten.

 

13. Einrichtung zur Wäschepflege

Wird ein Waschkeller von den Mietern gemeinsam genutzt, kann der Vermieter Kosten für Strom, Reinigung und Wartung umlegen. Das gilt ebenso für Kosten für vorhandene Trockner.

 

14. Sonstige Kosten

Gerade die sog. sonstigen Betriebskosten sorgen häufig für Unklarheiten. Genau wie für alle anderen Betriebskosten gilt, dass Sie als Vermieter hier nur Kosten abrechnen dürfen, die regelmäßig entstehen.

Mögliche Kosten sind: Kosten für die Wartung von Feuerlöschern oder eines Blitzableiters, für Alarm- oder Videoüberwachung, einen Pförtner, den Betrieb von Sauna oder Schwimmbad, oder die regelmäßige Beheizung oder Reinigung von Dachrinnen.

Unabhängig vom Einzelfall dürfen grundsätzlich aber nur sonstige Kosten in die Nebenkostenabrechnung einfließen, die ausdrücklich und einzeln im Mietvertrag fixiert sind. Sie einfach unter dem Oberbegriff Sonstige Kosten zusammenzufassen, ist nicht zulässig.

 

15. - 17. Kosten für die Heizung, Warmwasser und für die verbundene Versorgung Heizung/Warmwasser

Zu den umlagefähigen Heizkosten zählen die Kosten, die für den Betrieb der Zentralheizung inkl. Abgasanlage und Eichkosten anfallen, sowie die Kosten für die Fernwärme. Auch die Kosten zur Reinigung und Wartung von Etagenheizungen zählen dazu.

Die Kosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie für Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten können ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden.

Bei zentralen Anlagen für Heizung und Wassererwärmung sind die Brennstoffkosten umlagefähig.

 

Einzelheiten zu den Heiz- und Warmwasserkosten sind in einem weiteren Regelwerk, der Heizkostenverordnung, definiert. Hierin heißt es u.a., dass der Vermieter zur Erfassung des anteiligen Wärme- und Warmwasserverbrauchs der einzelnen Mieter verpflichtet ist. Auch um das Bewusstsein für den Energieverbrauch zu stärken, schreibt die Heizkostenverordnung eine Abrechnung der „warmen Betriebskosten" zumindest teilweise nach individuellem Verbrauch vor: Mindestens 50 %, höchstens aber 70 Prozent der Kosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung sind entsprechend dem erfassten individuellen Verbrauch auf die einzelnen Mieter umzulegen.


Bettendorf Immobilien Management
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