Breaking News zum Berliner Mietendeckel

Geschrieben am 27.01.2020 von Britta Bettendorf

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Der geplante Mietendeckel hat am 22. Januar eine weitere Hürde genommen und wurde in den Fachausschüssen beschlossen. Allerdings entscheidend überarbeitet von Rot-Rot-Grün: Anders als im ursprünglichen Entwurf wird das Amt bei Verstößen nicht aktiv - das muss der Mieter selbst übernehmen. 

Geändert hat sich zunächst einmal die Begründung für das Gesetz 

In der geänderten Begründung des Gesetzes betont die Regierungskoalition, dass der Mietendeckel auf der „öffentlich-rechtlichen Regulierung von Preisen auf dem Wohnungsmarkt" beruht. Der Landesgesetzgeber gehe davon aus, „dass das Preisrecht des neuen Mietengesetzes selbstständig neben das Mietrecht des Bundes tritt und unabhängig von ihm besteht". 

Der Mietendeckel setze Preisobergrenzen „als Verbote" fest und grenze sich ab vom Mietvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), heißt es in der korrigierten Begründung des Gesetzes:

  • Während der Bundesgesetzgeber im Rahmen des sozialen Mietrechts das Ziel verfolge, einen fairen Ausgleich der Interessen zwischen Mietern und Vermietern zu schaffen, 
  • gehe es dem Landesgesetzgeber darum, „Gemeinwohlziele durchzusetzen": Besonders den Schutz des Mietpreisstandes in einem angespannten Wohnungsmarkt und damit die Bewahrung von bezahlbarem Wohnraum und der Verhinderung von Verdrängung.

Die Koalition hofft, so vor Gericht besser bestehen können 

Die Koalition hofft, dass sich auch die Verwaltungs- und Verfassungsgerichte der Auffassung anschließen, dass hohe Mietpreise landesgesetzlich verboten werden dürfen, wenn dies plausibel begründet ist. Es wird auch versichert: „Das Verbotsgesetz ist befristet angelegt". Nach dem Ende des Mietendeckels werde beispielsweise ein Wohnungs- und Mietenkataster eingerichtet, um auch in Zukunft eine ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) feststellen zu können. 

Die Ausnahmen wurden erweitert 

Ausgenommen vom Mietendeckel sind öffentlich geförderte Wohnungen (einschließlich Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln modernisiert oder saniert wurden), außerdem Neubauwohnungen, die ab 2014 erstmals bezugsfertig wurden. 

Neu aufgenommen in den Ausnahmekatalog wird „sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird". 

Geändert haben sich auch die Kompetenzen der Bezirksämter und Behörden 

Die Aufgaben der Bezirksämter und anderer Behörden, die für die Überwachung des Mietendeckels zuständig sind, werden im Vergleich zum Senatsentwurf beschnitten. Jetzt heißt es nur noch vage: Sie dürfen „von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Durchsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind". Dazu gehört, den Mietern Auskunft über die gesetzlich zulässige Miethöhe ihrer Wohnung zu erteilen.

Aber die Ämter dürfen den Vermietern nicht selbst untersagen, eine überhöhte Miete zu fordern. Die juristische Auseinandersetzung mit den Wohnungseigentümern müssen die Mieter selber führen. 

Bisher war vorgesehen, dass der Vermieter rechtlich dagegen vorgehen muss, wenn er auf der Miete besteht, die ihm laut Mietendeckel untersagt wäre. Nun muss der Mieter selbst den zivilrechtlichen Weg gehen, vors Amtsgericht ziehen und sein Recht erklagen, wenn er und sein Vermieter sich nicht darauf einigen können, ob eine Miete nachträglich abgesenkt werden soll. Er kann sich aber zuvor an das jeweilige Bezirksamt wenden und sich bescheinigen lassen, dass die Miete oberhalb der im Mietendeckel-Gesetz festgelegten Höchstgrenze liegt. 

Die Stichtagsregelung 

Großen Wert legt die Koalition darauf, die sog. Stichtagsregelung rechtlich wasserdicht zu machen. Im Gesetz ist nun verankert, dass zwar die Miete vom 18. Juni 2019 maßgeblich ist und die Vermieter verpflichtet sind, den Mietern diese Stichtagsmiete unaufgefordert mitzuteilen - in jedem Fall vor Abschluss eines neuen Mietvertrags. Wenn aber eine Wohnung nach dem Stichtag erstmalig oder wieder vermietet wurde, ist die dann vereinbarte Miethöhe maßgeblich. 

Die Mietentabellen bleiben und die Auskunftspflicht wurde verschärft 

Die drei wesentlichen Bereiche des Mietendeckels sind

  • der Mietenstopp mit Stichtag 16. Juni 2019 
  • die Festlegung von Höchstwerten laut Mietentabellen 
  • das Verbot überhöhter Mieten und die Möglichkeit, diese abzusenken

An den vom Senat festgelegten Mietentabellen haben die Regierungsfraktionen nichts geändert. Aber die Pflicht der Vermieter, über die Eingruppierung ihrer Wohnungen Auskunft zu erteilen, wurde verschärft. Die Informationspflicht wurde auf neue Mieter (vor Vertragsabschluss) erweitert. Außerdem muss der Stadtentwicklungsverwaltung „auf deren Verlangen" Auskunft erteilt werden. 

Inhaltlich neu im Vergleich zum vorherigen Gesetzesentwurf ist zum Beispiel auch die Besserstellung von Vermietern, die sehr niedrige Mieten verlangen. Sie können die Mieten bei Wiedervermietungen um einen Euro monatlich auf bis zu 5,02 Euro pro Quadratmeter erhöhen. 

Modernisierungen ermöglichen 1 € pro qm mehr 

Die Regelung für Modernisierungen wurde nun erweitert und präzisiert. Jetzt gilt für alle Bereiche des Mietendeckels (Mietenstopp, Verbot überhöhter Mieten und tabellarische Mietobergrenzen), dass nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete um höchstens einen Euro je Quadratmeter erhöht werden darf. Überprüft wird dies von der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB). 

Härtefälle werden genauer gefasst 

Außerdem wurde genauer definiert, was als Härtefall zu gelten hat. Sie erlaubt Wohnungseigentümern eine Mieterhöhung oberhalb der gesetzlichen Grenzen, wenn ansonsten dauerhafte Verluste oder eine Substanzgefährdung der „maßgeblichen Wirtschaftseinheit" drohen. Die Härteklausel greift nicht, wenn die wirtschaftlichen Bedrohungen „im Verantwortungsbereich der Vermieter" liegen. Etwa bei überhöhten Wertsteigerungs- und Renditeerwartungen oder zu hohen Finanzierungskosten.

Der Zeitplan 

Der Berliner Mietendeckel wird am 30. Januar im Abgeordnetenhaus beschlossen. Anfang Februar, nach Veröffentlichung im Amtsblatt, tritt es dann in Kraft. Damit wird auch die Möglichkeit eröffnet, das umstrittene Landesgesetz von den Gerichten überprüfen zu lassen.

Wirkliche Rechtssicherheit besteht für alle Seiten erst dann, wenn das Bundesverfassungsgericht in der von CDU und FDP angekündigten abstrakten Normenkontrollklage den Berliner Mietendeckel bestätigt, korrigiert – oder verwirft. Auch wenn die Karlsruher Richter im „Schnellverfahren" einstweiligen Rechtsschutz herstellten, ist mit einer Entscheidung allerdings in diesem Jahr nicht mehr zu rechnen. 

Was von den Mietern zu erwarten ist 

Stellt ein Mieter dann fest, dass seine ab dem Stichtag 18. Juni 2019 fällige Miete mehr als 20 Prozent über den Höchstwerten der Mietentabelle liegt, hat er einen Anspruch auf die Absenkung der Miete. Allerdings: Geltend machen kann er diesen Absenkungsanspruch aus juristischen Gründen erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich im November 2020. Nur der Mietenstopp gilt rückwirkend zum 18. Juni. Die Mietensenkung auf Basis der im Gesetz verankerten Obergrenzen greift mit Verzögerung. 

Liegt seine Miete nun über diesen Grenzen, rät z.B. der Berliner Mieterverein den Mietern, sich das vom jeweiligen Bezirksamt bescheinigen zu lassen. Diesen Bescheid wiederum sollen sie dann dem Vermieter vorlegen. (Unabhängig davon bieten alle Bezirksämter eine kostenlose Mieterberatung an. Dafür hatte die Koalition im Doppelhaushalt 2020/21 für jeden Bezirk 100.000 Euro zur Verfügung gestellt. Diese dürften nun rege nachgefragt werden.) 

Erste Option: Der Mieter reduziert seine Miete selbstständig 

Ist dieser Schritt getan, gibt es vermutlich zwei Wege, die ein Mieter prinzipiell gehen wird: Entweder, er reduziert seine monatlich zu zahlende Miete selbstständig. Dann ist er gut beraten, die Differenz zum bisherigen Mietzins zurückzulegen, weil das Gesetz ja erst noch die Hürde der verfassungsrechtlichen Überprüfung nehmen muss. 

Zweite Option: Der Mieter holt sich das Einverständnis des Vermieters 

Oder - und dazu rät der Mieterverein - der Mieter holt sich das verbindliche Einverständnis des Vermieters und senkt erst nach dessen Zustimmung die monatliche Miete. Denn auch der Mieterverein weiß: Wer die Miete von sich aus und ohne Zustimmung des Vermieters reduziert, gerät in einen Zahlungsrückstand. Scheitert das Gesetz tatsächlich vor Gericht, steht der Mieter plötzlich als Schuldner da, im schlimmsten Fall droht ihm die Kündigung.

 


Bettendorf Immobilien Management
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