Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) oder was Vermieter beachten müssen, um niemanden zu benachteiligen

Geschrieben am 16.12.2019 von Britta Bettendorf

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Ungleichbehandlung gibt es in vielen Lebensbereichen. Seit vielen Jahren soll ein Gesetz Betoffene davor schützen: das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, auch als Antidiskriminierungsgesetz bekannt. Wir erklären, wie das Gesetz für Vermieter zum Tragen kommt.

Durch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) gelten gesetzliche Regeln, die Vermieter unbedingt kennen sollten. Denn kein Mieter oder Mietinteressent darf aufgrund bestimmter Merkmale benachteiligt werden, also aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, der Weltanschauung, des Alters, der sexuellen Identität oder aufgrund einer Behinderung.

Für wen das AAG gilt

Wenn Sie als Vermieter (oder einer Ihrer Angehörigen) Wohnraum auf demselben Grundstück wie der Mieter nutzt, gilt das AAG überhaupt nicht. Auch dann nicht, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien begründet wird.

Das Gesetz unterscheidet zudem zwischen Großvermietern mit mehr als 50 Wohnungen und
Kleinvermietern. Haben Sie insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, sind Sie ein Kleinvermieter und das AGG kommt für Sie nur eingeschränkt zur Anwendung. Sie müssen als Vermieter dann nur die Merkmale Rasse und ethnische Herkunft berücksichtigen. Rasse meint Hautfarbe. Ethische Herkunft umfasst Sprachgruppe, Kultur und Religion.

Für Großvermieter gilt der gesamte Diskriminierungskatalog. Hier geht der Gesetzgeber nämlich davon aus, dass es sich um ein sog. Massengeschäft handelt, das „ohne Ansehen der Person" zustande kommt. Der Vermieter kann sich lediglich auf § 19 Abs. 3 AGG berufen, wonach bei der Wohnungsvermietung eine unterschiedliche Behandlung zulässig sein kann, weil sie „den Zielen der Stadt- und Wohnungspolitik dient, sozial stabile Bewohnerstrukturen zu erhalten und ausgewogene Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und zu Schaffen und zu erhalten". Mit dieser Regelung soll einer Gettoisierung von
Stadtteilen vorgebeugt werden.

Darf man einen Mietinteressenten überhaupt noch ablehnen?

Ja. Sachliche Ablehnungsgründe, beispielsweise die unzureichende wirtschaftliche Situation des Interessenten, sind absolut zulässig. Ob andere Gründe wie die Anzahl der Familienmitglieder oder das unfreundliche Verhalten des Bewerbers auch zur Ablehnung ausreichen - das werden die Gerichte wohl in nächster Zeit entscheiden.

Was sind sachliche Ablehnungsgründe?

Sachliche Ablehnungsgründe können sich aus den Angaben des Bewerbers in der Selbstauskunft ergeben oder aus den Nachfragen beim Vor-Vermieter. Darunter fallen beispielsweise:

  • mangelnde Solvenz bzw. kein Einkommen, das zur Zahlung der Miete und Betriebskosten ausreicht
  • negative Auskünfte über den Mieter vom Vor-Vermieter, von der Bank des Mieters, der Schufa oder von einer Auskunftei im Rahmen eines Solvenz-Checks
  • unerwünschte Haustierhaltung, unerwünschte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung oder unerwünschtes Musizieren
  • Uneinigkeit über Mietdauer, Miethöhe, Art der Mietsicherheit oder die umlagefähigen Betriebskosten

Was benachteiligte Mietinteressenten einfordern können

Jede vorzeitige Ablehnung von Bewerbern ohne Kenntnis ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen sollte unbedingt unterbleiben. Denn das könnte für den abgelehnten Bewerber ein Anlass sein, dem Vermieter unzulässige Ablehnungsgründe vorzuwerfen und Schadensersatz geltend zu machen.

Wenn der Vermieter einen Bewerber z.B. ablehnt, nur weil dieser Ausländer ist, kann der Benachteiligte darüber hinaus auch verlangen, Schäden ersetzt zu bekommen, die keine Vermögensschäden sind - vergleichbar dem Schmerzensgeld.
Hier sollte man den Begriff Kontrahierungszwang kennen, also die Verpflichtung zum Abschluss eines (Miet-)Vertrages. Da der Gesetzgeber nämlich im Mietrecht den Kontrahierungszwang nicht ausdrücklich ausschließt, könnte ein abgelehnter Bewerber einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages geltend machen. Allerdings nur, sofern die Wohnung noch nicht anderweitig vermietet wurde. Ist das schon passiert, stellt sich diese Frage nicht mehr.

Benachteiligungen bei der Wohnungssuche kommen tatsächlich häufig vor. So rief zum Beispiel ein Paar aufgrund einer Annonce bei einer Immobilienverwaltung an und wollte die beworbene Wohnung besichtigen. Schnell wurde ein Termin mit der Hausmeisterin verabredet, die die Interessenten durch die Wohnung führen sollte. Vor Ort wies die Hausmeisterin das Paar allerdings ab: „Die Wohnung wird nicht an Neger, äh ... Schwarzafrikaner und Türken vermietet." Das sei eine Anordnung der Hausverwaltung. Das Paar ließ das nicht auf sich sitzen und schaltete das Gleichstellungsbüro der Stadt Aachen ein. Mit dessen Unterstützung verklagten die Mietinteressenten den Hausverwalter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld von jeweils 2.500 Euro und gewannen vor dem Oberlandesgericht Köln (Az. 24 U 51/09).

Ist das AGG auch bei Bestandsmietern zu beachten? 

Absolut. Denn Verstöße gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz können nicht nur bei der Auswahl von Bewerbern für eine Mietwohnung eintreten, sondern auch während eines Mietverhältnisses. Das trifft zum Beispiel zu, wenn in einem Mietshaus der Vermieter nur der alleinerziehenden Mutter das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur verbietet, wahrend er dies einem Ehepaar mit Kindern gestattet. Oder wenn ein Vermieter ein homosexuelles Mieterpaar wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen abmahnt, während er dieses Verhalten bei anderen, nicht homosexuellen Mietern hinnimmt.

Es liegt also immer dann ein Verstoß gegen das AGG vor, wenn es keine sachlichen Gründe gibt, die eine unterschiedliche Behandlung der Mieter rechtfertigen. So liegt nach dem Urteil des AG Kiel kein Verstoß vor, wenn ein genossenschaftlicher Vermieter nur bei finanziell schwachen Personengruppen eine Mietsicherheit verlangt. Dagegen verstößt ein Vermieter gegen das AGG, wenn er nur gegenüber ausländischen Mietern türkischer oder arabischer Herkunft Mieterhöhungen ausspricht, nicht aber gegenüber deutschen Mietern (AG Berlin, Urteil vom 19.12.2014).

Wer trägt die Beweislast?

Der vermeintlich Diskriminierte muss zunächst den vollen Beweis dafür erbringen, dass er oder sie benachteiligt wurde. Dazu muss er Indizien beweisen, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1 AGG genannten Grundes vermuten lassen. Ein einfaches Glaubhaftmachen reicht nicht. Gelingt dieser Beweis, ist der Vermieter an der Reihe: Er muss die Vermutung entkräften sowie seinerseits beweisen, dass eine unzulässige Benachteiligung des Mietinteressenten gerade nicht vorgelegen hat.

Wenn der Vermieter übrigens einen Mietinteressenten ablehnt, weil dieser Mitglied einer Gewerkschaft ist, liegt damit kein Verstoß gegen § 1 AGG dar. Denn eine Gewerkschaftsmitgliedschaft stellt keine Weltanschauung dar.


Bettendorf Immobilien Management
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