Das bedeutet die Umsatzsteuersenkung für Vermieter und Makler

Geschrieben am 23.06.2020 von Britta Bettendorf

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Für ein halbes Jahr wird die Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer gesenkt. Das hat die Koalition im Rahmen des Konjunkturpaketes beschlossen. Was das für Vermieter von umsatzsteuerpflichtigen Gewerberäumen, für Hausverwalter und für Makler bedeutet, erklären wir Ihnen in diesem Blog. 

Durch die zeitweise Senkung der Umsatzsteuer will die Regierung die Konjunktur ankurbeln. Von 1. Juli bis 31. Dezember dürfen Unternehmen und Verbraucher in Deutschland sich freuen und weniger Umsatzsteuer zahlen. Der reguläre Satz von 19 Prozent wird auf dann 16 gesenkt, der ermäßigte von sieben auf fünf Prozent. Die Hoffnung dabei ist, dass die Unternehmen diese Steuersenkung an die Verbraucher weitergeben und der Konsum angeregt wird. 

Vermietung von umsatzsteuerpflichtigen Gewerberäumen 

Das Vermieten von Gewerberäumen ist unter Umständen umsatzsteuerpflichtig. In diesem Fall ist vertraglich geregelt, dass der Gewerbemieter die Miete zuzüglich der Umsatzsteuer zu zahlen hat. Für den Zeitraum zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 ist also auch hierbei der niedrigere Steuersatz von 16 Prozent anzuwenden. 

Grundsätzlich gilt: Um den gesenkten Steuersatz anzuwenden, kommt es immer darauf an, wann die Leistung erbracht wird - nicht darauf, wann die Zahlung erfolgt. In welchem Monat also die Juli-Miete gezahlt wird, z.B. schon im Juni oder erst im Januar des nächsten Jahres, ist dabei irrelevant.
Werden dagegen zwischen Juli und Dezember Nachzahlungen für die Monate davor geleistet, unterliegen solche Mieten unverändert dem Steuersatz von 19%. 

Wenn der Gewerbemietvertrag keine Dauerrechnung ist 

Bekommt der Mieter auf der Basis seines oder ihres Mietvertrages monatliche Rechnungen, muss nun von vornherein für die Monate Juli bis Dezember eine korrekte Rechnung mit dem ermäßigten Steuersatz ausgestellt werden. Hat der Mieter die Rechnungen bereits mit 19% Umsatzsteuer erhalten, genügt es, dem Mieter eine korrigierte Rechnung und eine entsprechende Erklärung dazu (Abschnitt 14 c Abs. 6 UStAE) zu übersenden. 

Wenn der Gewerbemietvertrag gleichzeitig eine Dauerrechnung ist 

Häufig wird der Mietvertrag aber gleich so formuliert, dass er zugleich die Voraussetzungen einer(Dauer-)Rechnung erfüllt. Dann muss die Rechnung korrigiert werden, indem der Mietvertrag geändert und an den neuen Steuersatz angepasst wird. Da die Umsatzsteuer ab Januar 2021 wieder bei 19% liegt, sollte die Vertragsänderung von vornherein beschränkt werden, nämlich auf die Monate Juli bis Dezember 2020. 

Achtung! Wird der Vertrag nicht geändert, so muss der Vermieter weiterhin die 19 Prozent Umsatzsteuer an den Staat abführen. Laut Paragraf 14c UStG schuldet der Unternehmer, der in einer Rechnung einen höheren Steuerbetrag angibt, als er nach dem Gesetz schuldig ist, dem Staat diesen Mehrbetrag. 

Vorsichtshalber die Schriftform einhalten

Wenn der Vertrag geändert und die Miete zeitweilig herabgesetzt wird, handelt es sich um eine Vertragsänderung, bei der Sie vorsichtshalber das Schriftform-Erfordernis einhalten sollten. Wenn das nämlich nicht passiert, hätten beide Vertragsparteien ein Jahr nach Übergabe der Mietsache jederzeit die Möglichkeit, ordentlich zu kündigen. Alle Gewerbemietverträge mit mehreren Jahren wären dadurch ordentlich kündbar - sicher nicht im Sinne des Vermieters. 

Änderungen eines Mietvertrages müssen in einem sog. Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden. Das heißt nicht, dass man ihn gegenständlich mit dem ursprünglichen Mietvertrag verbinden muss. Der Nachtrag muss lediglich den ursprünglichen Mietvertrag aufführen - und sämtliche Nachträge, die bis dahin bereits angefertigt wurden. 

Das Verwalterhonorar 

Hier ist es ganz einfach: Hausverwalter müssen den Steuervorteil an den Vermieter weitergeben. Die Honorar-Rechnungen für die Monate Juli bis Dezember 2020 müssen den abgesenkten Steuersatz in Höhe von 16% ausweisen. Einen Vorteil davon haben Vermieter, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, und Vermieter, die Gewerberäume umsatzsteuerfrei vermieten. 

Der Verwalter schreibt seine Rechnung also über das vertraglich vereinbarte Nettohonorar X „zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer", für Juli bis Dezember 2020 in einer Höhe von dann 16%. Danach wieder mit 19%. 

Auswirkungen auf Makler 

Schließt ein Makler einen Maklervertrag ab, in dem eine Provision vereinbart wird, so muss diese als Bruttopreis aufgeführt werden. Eine Angabe des Nettopreises zuzüglich Umsatzsteuer ist nicht erlaubt, denn der Verbraucher soll und muss auf den ersten Blick sehen, welche Kosten ihn erwarten. Eine Änderung des Umsatzsteuersatzes ändert am vereinbarten Bruttopreis erst einmal gar nichts. 

Was sich aber ändert, ist - je nach Zeitpunkt der Leistungserbringung - die Höhe der Umsatzsteuer, die der Makler an den Staat abführen muss. Das heißt, die kalkulierte Umsatzsteuer im vereinbarten Bruttopreis kann sich vom tatsächlichen Umsatzsteuersatz unterscheiden.

Bei Maklern ist die Leistung dann vollständig erbracht, wenn der Kaufvertrag zivilrechtlich wirksam abgeschlossen wurde. Auch bei der Vermittlung von Mietverträgen kommt es darauf an, wann der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde.

Die beschlossene Absenkung der Umsatzsteuer hat also insbesondere bei der Rechnungslegung und der Kalkulation der Provision in neuen Verträgen Auswirkungen auf den Makler. Dabei spielt das Timing eine große Rolle:

Variante 1: Der Maklervertrag wurde vor dem 1. März 2020 abgeschlossen 

Da Makler den Verbrauchern immer Bruttopreise ausweisen müssen, sollten sie auch mit älteren Maklerverträgen keine Probleme haben. Allerdings sieht der Gesetzgeber hierbei eine Ausnahmeregelung vor: Wurde der Vertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen – also vor dem 1. März 2020 – so hat der Verbraucher einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich (§29 UStG), wenn der Makler die Leistung zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 erbringt.

Der Verbraucher hat demnach das Recht darauf, dass der vereinbarte Bruttopreis herabgesetzt wird und der Steuervorteil an ihn weitergegeben wird. 

Variante 2: Der Maklervertrag wurde zwischen dem 1. März und dem 30. Juni geschlossen 

Hat ein Makler innerhalb der vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes einen Maklervertrag abgeschlossen, ist er erstmal nicht zu einer Absenkung des vereinbarten Bruttopreises verpflichtet. Zudem ist es durchaus möglich, dass der Gesetzgeber noch eine Übergangsregelung erarbeitet, der Makler ebenfalls dazu zwingt, auch bei jüngeren Verträgen die Umsatzsteuer abzusenken. 

Ist beides nicht der Fall, würde der Makler sogar von der Senkung des Steuersatzes profitieren, da sich seine Provision erhöhen würde. 

Ergibt sich aus noch nicht veröffentlichten Details der Umsatzsteuersenkung keine weitergehende Verpflichtung, bei bestehenden jüngeren Verträgen den Mehrwertsteuersatz anzupassen, könnte der Makler dennoch den Steuervorteil an den Verbraucher weiterreichen. Denn auch dann ändert sich am ursprünglich vereinbarten Netto-Provisionssatzes nichts. 

Variante 3: Der Maklervertrag wird zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember geschlossen 

Geplant ist die gesenkte Umsatzsteuer bis zum Jahresende. Ab dem 1. Januar 2021 gilt dementsprechend wieder der vorherige Steuersatz von 19 Prozent. Das hätte dann unter Umständen negative Auswirkungen auf die Provision für den Makler. Denn im Sinne des Gesetzes sollten sie innerhalb dieser sechs Monate ihre Provision mit dem niedrigeren Steuersatz kalkulieren. 

So würde ein Makler in Berlin beispielsweise statt 7,14 Prozent vom Kaufpreis nur noch 6,96 Prozent vereinbaren. Wird die Leistung aber erst 2021 erbracht, muss der Makler wieder die 19 Prozent Umsatzsteuer an den Staat abführen – seine Provision sinkt also. 

Um dies zu verhindern, ist es ratsam, dass Makler zumindest ab September 2020 ihre Maklerprovision wie bisher mit einem Steuersatz von 19 Prozent kalkulieren. Sollte der Hauptvertrag dann doch schon in 2020 abgeschlossen werden, kann der Makler von sich aus auf einen Teil seiner Provision verzichten und den Kunden so stellen, als wäre mit 16 Prozent Mehrwertsteuer kalkuliert worden. 

Am einfachsten ist es wahrscheinlich, wenn der Makler die Provision weiterhin wie bisher vereinbart und dem Kunden erläutert, dass die Provision entsprechend abgesenkt wird, wenn der Hauptvertrag noch 2020 abgeschlossen werden sollte. Dies kann natürlich auch im Maklervertrag festgehalten werden.


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