Das Märchen vom #Mietenwahnsinn: Fundierte Argumente für Eigentümer

Geschrieben am 26.08.2020 von Britta Bettendorf

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Die Mieten steigen immer weiter und zehren immer größere Teile des Einkommens auf: Dieser Befund scheint eindeutig und die Politik reagiert mit klangvollen, aber völlig überzogenen Vorschlägen wie dem Berliner Mietendeckel. Eine Analyse des Wohnungsmarktes durch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) gibt für viele Mieter jedoch Entwarnung.

Die Wohnkostenbelastung bleibt nahezu konstant

Nie zuvor fiel der Begriff „soziale Frage" in so vielen Plenardebatten des Bundestages wie in der aktuellen 19. Legislaturperiode. Das haben die Studienautoren anhand der Sitzungsprotokolle ausgewertet. Meist ging es in den Diskussionen - nun ja, um das Thema Wohnen.

Allerdings ist es laut der IW-Studie nicht richtig, dass Wohnen für immer mehr Menschen zum unbezahlbaren Luxus wird. Es ist zwar unstrittig, dass der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen gerade in den Großstädten deutlich gestiegen ist: In den sieben größten Städten legte er seit 2010 jährlich real um 4,3 Prozent zu.

Doch auf der anderen Seite sind die Einkommen der Mieterhaushalte bis zur Corona-Pandemie ebenfalls stark gestiegen, seit 2010 im bundesweiten Durchschnitt real um knapp 7 Prozent. Die Wohnkostenbelastung, also die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen, ist über Jahre praktisch konstant: im Jahr 2018 lag sie Mittel bei 24,9 Prozent, im Jahr 2008 dagegen bei 25,7 Prozent.

Vor allem Neuvermietungen werden teurer

Zudem sind hohe Mieten oftmals ein Problem jener, die eine neue Bleibe suchen. Der Preisunterschied zwischen Neuvertragsmieten und Bestandsmieten lag zwischen 2016 und 2018 im Schnitt bei 14 Prozent, deutlich höher als Mitte der 2000er Jahre.

Die Wohnkostenbelastung für Neuvertragsmieter lag in den vergangenen drei Jahrzehnten stets über der von Bestandsmietern. Am größten war die Differenz mit vier Prozentpunkten in den 1990er Jahren, am niedrigsten zwischen 2005 und 2009 mit zwei Prozentpunkten. Im aktuellen Zeitraum von 2016 bis 2018 liegt der Unterschied bei knapp drei Prozentpunkten.

Höhere Neuvertragsmieten treffen weniger Haushalte

Dass steigende Mieten nicht alle Haushalte gleichermaßen treffen, wird gerne übersehen. Das IW verweist darauf, dass bei Preissteigerungen von Bestandsmieten vom Gesetzgeber enge Grenzen gesetzt sind. Viele Vermieter erhöhen die Miete bei langjährigen Mietern nicht oder nur moderat, was auch die Mitgliederbefragungen von Haus & Grund immer wieder bestätigten.

Also treffen höhere Wohnkosten vornehmlich Neumieter. Und deren Zahl hält sich in Grenzen: Nur rund 14 Prozent der Mieterhaushalte sind 2017 oder 2018 in eine neue Wohnung gewechselt, so das IW Köln.

Viele Haushalte reduzieren Wohnfläche

Als Reaktion auf die steigenden Mieten geben sich Neumieter der Studie zufolge mit kleineren Wohnungen zufrieden. So halten sie trotz der Mietsteigerungen ihre Kosten im Rahmen: Wohnten Bestandsmieter 2018 auf 49,5 Quadratmetern pro Kopf, begnügten sich Mieter mit Neuverträgen mit durchschnittlich 45,6 Quadratmetern.

Dieser Trend ist neu: Noch bis etwa 2010 hatten laut IW sowohl Neuvertragsmieter als auch Bestandsmieter im Schnitt eine immer größere Pro-Kopf-Wohnfläche in Anspruch genommen.

Wohngeld kann treffsicher Bedürftige unterstützen

Nichtsdestotrotz sieht die Studie auch die Verlierer am Mietwohnungsmarkt und warnt, dass sich ihre Lage durch die Corona-Pandemie verschlechtert. Die neue IW-Studie zeigt, wie die Politik mit zielgerichteten Maßnahmen problematische Entwicklungen vor allem bei Geringverdienern verbessern könnte. Denn in den niedrigen Einkommensgruppen mussten Haushalte 2018 bis zu 40 Prozent ihrer Einkünfte für die Miete aufwenden.

Laut dem IW Köln ist das Wohngeld ein sehr gutes sozialpolitisches Instrument, weil es gezielt jene unterstützt, die sich eine Wohnung sonst nicht leisten könnten. Das IW rät darüber nachzudenken, ob der Kreis der Wohngeld-Berechtigten nicht zumindest in den teuren Metropolen vergrößert werden sollte.

Neben dem Wohngeld sollen auch Sozialwohnungen denjenigen helfen, die mit hohen Wohnkosten kämpfen. Doch dieses Instrument ist selten passgenau. Laut Studie sollten entsprechende Mietverträge deshalb befristet werden, damit der Bedarf regelmäßig überprüft werden kann.

Es ginge auch ohne politische Eingriffe

Zudem betont die Studie, dass der Immobilienmarkt auch ohne politische Intervention Wohnungen für niedrige Einkommen schaffen würde – vorausgesetzt, die Städte und Gemeinden weisen genügend Bauland aus. Denn solange nicht genug Flächen zur Verfügung stehen, werden Projektentwickler natürlich das bauen, was den höchsten Profit bringt.

Städte könnten hier gegensteuern, indem sie bei Grundstücksverkäufen auf Konzeptvergaben setzen, schlägt der IW vor. Bei diesem Ansatz verkaufen Kommunen Grundstücke zum Höchstpreis, setzen aber Nebenbedingungen, wie den Bau von 30 Prozent preisgünstigen Wohnungen – wofür die Projektentwickler passende Konzepte vorlegen müssen.


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