Die Hausordnung: Was Vermieter beachten sollten

Geschrieben am 01.11.2019 von Britta Bettendorf

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Möglichst harmonisch und ohne Streitigkeiten sollte eine Nachbarschaft unter Mietern im Mietshaus ablaufen. Diese Wunschvorstellung lässt sich nicht immer realisieren. Schließlich gibt es im Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft etliche Konfliktpotenziale. 

Auch wenn keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung einer Hausordnung besteht - viele Vermieter erlassen eine, um Einfluss auf das Zusammenleben im Mietshaus zu nehmen. Denn sobald mehrere Personen in mehreren Wohnungen unter einem Dach wohnen, sind gegenseitige Rücksichtnahme und einige Regeln unerlässlich.
Jeder Mieter muss die Hausordnung einhalten und kann dies auch von den anderen Hausbewohnern verlangen. Sie als Vermieter können die bereits bestehenden Rechte und Pflichten der Mieter konkretisieren, aber nicht erweitern oder beschränken. Das bedeutet: Es passt vieles in die Hausordnung, aber eben nicht alles. 

Aushang im Flur oder durch Vereinbarung im Mietvertrag 

Zunächst einmal spielt es eine entscheidende Rolle, ob Ihre Hausordnung Teil des Mietvertrages ist (häufig im Anhang) oder „nur" im Hausflur ausgehängt wird. Denn dies hat entscheidenden Einfluss auf die Wirksamkeit der dort getroffenen Verpflichtungen des Mieters. 

Wollen Sie zwingend bestimmte Pflichten und Arbeiten auf den Mieter abwälzen - z.B. das winterliche Schneeschippen, die Treppenhausreinigung oder das Abstellen von Kinderwagen - muss die Hausordnung auch zwingend Bestandteil des Mietvertrages sein. Entweder, indem diese dem Mietvertrag angehängt ist oder indem sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird. Hilfreich ist es hierbei immer, wenn Sie sich im Mietvertrag den Erhalt der Hausordnung quittieren und bestätigen lassen. 

Sofern die Hausordnung nur im Hausflur ausgehängt wird oder dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht wird, können Sie dem Mieter keine Aufgaben und Pflichten auferlegen, die über seine gesetzlichen oder mietvertraglichen Pflichten hinausgehen, sondern nur Verhaltensweisen konkret bestimmen. Daher gilt grundsätzlich die Faustformel: Ausgehängte Hausordnungen enthalten nur dann wirksame Vereinbarungen, wenn dort die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Schließzeiten der Haustür oder Ruhezeiten geregelt werden. 

Welche Regelungen in der Hausordnung zulässig sind 

Ruhezeiten
Zur Vermeidung von Lärmstörungen sollte die Nachtruhe eingehalten werden, die grundsätzlich um 22:00 Uhr beginnt und um 06:00 Uhr endet. Da die Mittagsruhe dagegen nicht bundesweit einheitlich geregelt ist, sollte man von davon besser Abstand nehmen.

Benutzung von gemeinschaftlichen Flächen und Räume
Hierzu gehören insbesondere die Waschküche, Trockenraum, Aufzüge und Speicher. Hier kann u.a. ausdrücklich vorgegeben werden, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht. Auch zur Nutzung des Gemeinschaftsgartens können wirksame Verhaltensregeln vereinbart werden, wie das Rasenmähen, das Aufstellen von Liegestühlen oder Blumenkübeln sowie das Anpflanzen von Gemüse. Auch Verpflichtungen zum Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern im Hausflur oder klare Anweisungen zur Mülltrennung sind möglich. 

Reinigungspflichten
Hier kann ein eindeutiger Reinigungsplan für Treppenhaus und Hausflur aufgestellt oder das Abstellen von Müll vor der Wohnungstür untersagt werden. Darüber hinaus wird in diesem Zusammenhang auch häufig das Schneeschippen, Laubkehren etc. in einem bestimmtem Turnus den Mietern auferlegt. Sie können grundsätzlich nur solche Reinigungsaufgaben auf den Mieter übertragen, die weder gegen geltendes Recht verstoßen noch unverhältnismäßig sind. 

Sonderfall Grillen
Immer wieder beschäftigen sich die deutschen Gerichte mit dem Thema „Grillen", dennoch gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Zwar ist grundsätzlich das Grillen auf Balkonen, Terrassen oder im Garten erlaubt, kann jedoch durch Sie als Vermieter eingeschränkt werden. Häufig findet sich z.B. eine Klausel, die besagt, dass auf Balkonen nicht mit Holzkohle, sondern ausschließlich mit Gas erlaubt ist (aufgrund der Rauchentwicklung). 

Was nicht in die Hausordnung darf 

Grundsätzlich darf nichts in eine Hausordnung, was gegen geltendes Recht oder gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters verstößt. Unzulässig sind daher alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen. 

Nicht erlaubte Regelungen: 

  • ein Musizierverbot 
  • ein Verbot oder eine Einschränkung der Übernachtung von Besuchern 
  • die Untersagung von Kinderlärm 
  • ein Verbot, nachts zu baden oder zu duschen 
  • eine generelle Untersagung von Waschmaschinen in der Wohnung 
  • ein Verbot jeglicher Tierhaltung, einschließlich der Haltung von Kleintieren 

Wenn Sie die Hausordnung nachträglich ändern wollen 

Ist die Hausordnung mietvertraglich vereinbart, kann sie auch nur geändert oder ergänzt werden, wenn der Mieter zustimmt. Ist die Hausordnung allerdings kein Bestandteil des Mietvertrages, kann sie grundsätzlich vom Vermieter geändert werden - aber ohne nachteilige Verpflichtungen für den Mieter! Nur Pflichten und Rechte, die der Mieter bereits aufgrund seines Mietvertrages hat, dürfen konkretisiert werden. 

Übrigens: Immer wieder liest man, dass Mieter bei einer Mehrheit im Haus den Vermieter zwingen können, eine Hausordnung zu ändern oder dass Mieter eine beabsichtigte Hausordnung per Mehrheitsbeschluss verhindern können. Das stimmt nicht. 

Was passiert, wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird? 

Wird die Hausordnung in einem Mietshaus nicht eingehalten, kann der Vermieter den betreffenden Mieter abmahnen. Bei einer Abmahnung muss es allerdings nicht bleiben, denn ändert sich am Verhalten des Mieters auch danach dauerhaft nichts, können Sie ordentlich kündigen.
Eine fristlose Kündigung wird eher selten ausgesprochen, da in diesem Fall schwere Verstöße seitens des Mieters vorliegen müssen. Eine Missachtung der Hausordnung reicht hierfür meist nicht aus. Der Mieter wiederum kann gegen seinen Vermieter eine Mietminderung oder Schadensersatz geltend machen, wenn andere Bewohner gegen die Hausordnung verstoßen.


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