Schneeflöckchen, Weissröckchen… Die Pflichten für Mieter und Vermieter im Winter

Geschrieben am 27.11.2019 von Britta Bettendorf

post@bettendorf.works

Schlitten fahren, Ski laufen, Schneemann bauen – so macht Winter Spaß. Weniger lustig ist er, wenn sich die weiße Pracht in grauen Matsch verwandelt oder überfrierende Nässe den Bürgersteig zur Eisbahn werden lässt. Der Winter bedeutet für Eigentümer und Mieter dann eine ganze Menge Arbeit und zahlreiche Pflichten. Worauf Mieter und Vermieter achten müssen, sagen wir Ihnen hier. 

Eigentümer haften für Gehwege vor ihrem Haus 

Auch wenn es draußen ungemütlich kalt ist: Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Gehwege vor ihrem Haus gefahrlos begehbar sind. Das sieht die sogenannte Verkehrssicherungspflicht vor. 

Der Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Wegen ist eigentlich Aufgabe der Gemeinden. Die aber kümmern sich meist nur um die Fahrbahnen. Die Verkehrssicherungspflicht für die Gehwege übertragen sie per Satzung auf die Anlieger. Einzelne Regeln variieren zwar von Ort zu Ort, die Hauptpunkte sind aber meistens gleich: In der Regel müssen die Gehwege vor dem Haus von Montag bis Samstag zwischen 7 und 20 Uhr geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen von 8 oder 9 bis 20 Uhr. Bitter für Langschläfer: Es reicht nicht, um 7 Uhr mit dem Räumen zu beginnen. Der Weg muss dann schon begehbar sein. 

Die Räum- und Streupflicht schleifen zu lassen ist keine Bagatelle: Kommt es zu einem Unfall und ein Passant rutscht vor dem Grundstück aus, hat er Anspruch auf Schmerzensgeld und Schadensersatz. In einigen Kommunen sind außerdem bei Verletzung der Winterdienstpflichten Geldbußen möglich - in Berlin beispielsweise können das bis zu 10 000 Euro sein. 

Schnee und Eis 

Damit zwei Fußgänger mit Kinderwagen oder Einkaufstaschen aneinander vorbei passen, legen die Satzungen auch fest, auf welcher Breite die Bürgersteige zu räumen sind. Üblich sind - je nach Kommune - 1 bis 1,50 Meter. Privatwege wie der Zugang zur Haustür müssen auf einer Breite von etwa einem halben Meter schneefrei sein. Und das dauerhaft. Schneit es also mehrmals im Laufe eines Tages, muss der Eigentümer auch immer wieder zur Schaufel greifen. 

Der Schnee ist unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls zu beräumen, bei anhaltendem Schneefall mehrmals in angemessenen Zeitabständen. Bei Schnee- und Eisglätte ist der Winterdienst unverzüglich nach ihrem Entstehen durchzuführen. Dann heißt es: räumen und streuen. Als Streugut sind Sand, Asche oder Splitt erlaubt. Salz ist in den meisten Satzungen der Kommunen verboten. Rückstände von Streumitteln und Schmutzablagerungen sind zu entfernen, sobald es getaut hat. 

Winterdienst regeln 

Vermieter können die Pflicht zum Schneeräumen über eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf ihre Mieter überwälzen, wenn sie nicht selbst zur Schneeschaufel greifen wollen. Allerdings müssen sie dann kontrollieren, ob die Mieter ihrer Streu- und Räumpflicht nachkommen, und sie gegebenenfalls abmahnen. Ein Aushang im Hausflur reicht nicht aus. Und auch ein Gewohnheitsrecht, wonach Erdgeschossmieter stets räumen und streuen müssen, gibt es nicht (Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 16 U 123/87).

Der Eigentümer kann natürlich auch seinen Hausmeister beziehungsweise einen professionellen Räum-dienst beauftragen - das schafft auch Rechtssicherheit für alle Seiten. Führt das Unternehmen den Auftrag nämlich nicht oder nur schlampig aus, muss es für Schäden haften, falls jemandem etwas zustößt (BGH, Az. VI ZR 126/07). Die Kosten für die Profis darf der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. 

Richtig heizen 

Für Mieter besteht zwar keine generelle Pflicht zum Heizen. Sie müssen jedoch dafür sorgen, dass die Wohnung im Winter mindestens so warm ist, dass die Wasser- und Heizungsrohre nicht einfrieren. Tun sie das nicht, müssen sie im Ernstfall den entstandenen Schaden ersetzen. Umgekehrt muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Heizung funktioniert. 

Bei der Frage, wie warm es in der Wohnung mindestens sein muss, sind sich die Gerichte uneinig. Für das Wohnzimmer beispielsweise verlangt das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin mindestens 21 Grad Celsius. Das Landgericht (LG) Berlin hat eine höhere Kältetoleranz: Hier entschieden sich die Richter für 20 Grad als Untergrenze im Wohnzimmer. 

Richtig lüften 

Auch wenn es bitterkalt ist: Regelmäßiges Lüften ist ein Muss. Denn in Bad, Küche und Wohnräumen sammelt sich im Laufe des Tages viel Feuchtigkeit an, die Bewohner durch regelmäßiges Stoßlüften abführen müssen. Tun sie das nicht, lagert sich das Wasser an der kältesten Stelle im Zimmer ab. Im schlimmsten Fall kann dort Schimmel entstehen.

Normalerweise ist Schimmel für Mieter ein Grund, die Miete zu mindern, bis der Vermieter den Schaden behoben hat. Hat der Mieter den Schimmel aber durch falsches Lüften (mit-)verursacht, darf er die Zahlungen nicht kürzen. Tut er es doch, riskiert er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mieter den Schimmel durch falsches Lüften mitverursacht hat, darf er ihm im Extremfall sogar umgekehrt kündigen - und zwar wegen Vernachlässigung der Mietsache. 

Hauswand vom Schnee befreien 

Manch einer mag die zarten Verzierungen romantisch finden, die der Schnee bei starkem Wind oft an Hauswänden hinterlässt. Für das Mauerwerk stellen solche Schneeverwehungen aber ein Risiko dar – vor allem, wenn sie sich in der Nähe von Türen oder Fenstern befinden. Beginnt der Schnee dann zu tauen, läuft das Wasser durch die Türen ins Haus und durchnässt das Mauerwerk. Die Folge: Schimmel im Mauerwerk. 

Auch auf Dächern schadet zu viel Schnee der Bausubstanz. Denn wenn das Tauwasser durch das Dach in die Wärmedämmung eindringt, droht ebenfalls Schimmel. Hinzu kommt: Die Verkehrssicherungspflicht gilt nicht nur für den Gehweg, sondern auch für Schneemassen auf dem Dach. Kommt ein Passant durch herabfallende Brocken zu Schaden, muss der Eigentümer zahlen. Hausbewohner tun deshalb gut daran, Eis und Schnee nicht nur vorm Gehweg zu schippen, sondern auch überall sonst fortzuschaffen.


Bettendorf Immobilien Management
www.bettendorf.works