Die WEG-Reform 2020

Geschrieben am 20.10.2020 von Britta Bettendorf

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Die WEG-Reform ist beschlossene Sache: Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat der Reform des Wohnungseigentumsrechts endgültig zugestimmt. Voraussichtlich ab 1.12.2020 gelten die neuen Regelungen. Die wichtigsten Neuerungen haben wir hier in einem kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.


 

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

 

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus-und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.

 

Die Wohnungseigentümer erhalten das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (und damit einen Sachkundenachweis) zu verlangen. Dabei darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

 

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, ist künftig immer die Gemeinschaft Trägerin der gesamten Verwaltung. Unddiese handelt durch ihre Organe: der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, der Verwalter als Vertretungsorgan.

 

Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Wohnungseigentümer erhalten die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft.

 

Die Eigentümer erhalten eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst. Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform, sind also auch per E-Mail möglich.

 

Die Zahl der Beiratsmitglieder kann künftig flexibel durch Beschluss festgelegt werden. Die derzeitige Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

 

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen.

 

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen richten sich künftig gegen die Gemeinschaft anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die übrigen Wohnungseigentümer. §49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen.

 

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsge-schäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen solche Beschlüsse in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

 

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" zu beseitigen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht. Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden. Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer" auch im Gesetz Niederschlag.

 

Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen. Die derzeitige Praxis, Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit, heißt es in der Begründung.

 

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vor: So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.


Bettendorf Immobilien Management
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