Die Wertsicherungsklausel als Allroundtalent: Wie Vermieter ihre Mieteinnahmen in Gewerbemietverträgen absichern können

Geschrieben am 20.02.2020 von Britta Bettendorf

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Die Wertsicherungsklausel - auch Indexklausel, Gleitklausel oder Preisklausel genannt - ist in vielen Gewerbemietvertrag enthalten, denn sie hilft dem Vermieter wirksam, den Wert seiner Mieteinnahmen zu erhalten. Welche Klauseln zulässig sind, was bei unzulässigen Klauseln passieren kann und wie man die Mietanpassung richtig berechnet, erklären wir Ihnen hier. 

Wertsicherungsklauseln sollen vor Geldentwertung schützen 

Bei einer Wertsicherungsklausel wird eine festgelegte Zahlungsverpflichtung mit dem Preis oder Wert einzelner Güter oder eines Güterkorbs in Verbindung gebracht. Solche Vertragsklauseln helfen, Geldentwertung zu verhindern. Es gibt verschiedene Arten solcher Klauseln, bei denen der Anker für die Geldschuld jeweils ein anderer ist:

  • Bei Goldwertklauseln richtet sich die Geldschuld nach dem jeweiligen Preis des Goldes. 
  • Bei Währungsklauseln nach dem Wert einer ausländischen Währung. 
  • Und wenn sich die Geldschuld wie bei Mietverträgen am Verbraucherpreisindex ausrichtet, nennt man sie auch Indexklausel.

Eine Indexklausel im Mietvertrag soll vor Inflation wie vor Deflation schützen und die Zahlungsvereinbarung absichern. Da dies sowohl im Sinne des Vermieters als auch des Mieters erfolgt, ist die Klausel auch keine Mieterhöhungsvereinbarung - entgegen der landläufigen Meinung. 

Eine Indexklausel bezieht sich übrigens ausschließlich auf die vereinbarte Grundmiete - Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen werden von ihr nicht umfasst. 

Echte und unechte Gleitklauseln im Gewerbemietvertrag 

Bei Indexklauseln muss man zwischen echten Gleitklauseln (§ 1 Abs. 1 PrKG) und unechten Gleitklauseln (§ 1 Abs. 2 PrKG) unterscheiden. 

Bei der echten Gleitklausel führt die Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index unmittelbar zu einer Änderung der Grundmiete:
Beispiel-Formulierung: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um 5 Prozent." 

Bei der unechten Gleitklausel passt sich die Grundmiete nicht automatisch an, sondern nur, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich handeln:
Beispiel-Formulierung: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden." 

Unechte Gleitklauseln gelten uneingeschränkt, echte Gleitklauseln nur bedingt 

Unechte Gleitklauseln sind grundsätzlich zulässig und wirksam. Echte Gleitklauseln hingegen sind eigentlich unzulässig und damit verboten. Im Gewerberaummietrecht sind sie aber unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig, nämlich wenn gemäß §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG

  • die Mietänderung durch die Änderung eines (vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten) Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines (vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten) Verbraucherpreisindex bestimmt wird, und 
  • der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, und 
  • weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.

Eine unzulässige unangemessene Benachteiligung stellt zum Beispiel die „Upwards-Only-Klausel" dar. Hier wird zwar eine Mieterhöhung vereinbart, wenn der vereinbarte Index steigt, aber umgekehrt keine Mietsenkung, wenn die Bezugsgröße sinkt.
Beispiel-Formulierung: „Steigt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, steigt entsprechend automatisch die Miete um 5 Prozent." 

Eine unzulässige Indexklausel liegt auch dann vor, wenn sich die Miete überproportional anhand der Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index verändern soll. Auch wenn diese Abweichungen nur gering sind.
Beispiel-Formulierung: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um 6 Prozent." 

Umgekehrt ist es keine unzulässige unangemessene Benachteiligung, wenn sich die Miete unterproportional verändern soll.
Beispiel-Formulierung: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um 4 Prozent." 

Was bei einer unzulässigen Klausel passiert 

Verstößt eine Indexklausel gegen die genannten Voraussetzungen, ist sie zwar unzulässig und dadurch gemäß § 1 Abs. 1 PrKG verboten. Aber sie ist nicht per se unwirksam. 

Wenn vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel nämlich erst zu dem Zeitpunkt ein, an dem die Klausel rechtskräftig für unzulässig erklärt wurde. Das heißt, sowohl Vermieter als auch Mieter können die Klausel trotz ihrer Unzulässigkeit solange anwenden, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt. Auch Mietzahlungen, die auf Grundlage einer unzulässigen Indexklausel in der Vergangenheit geleistet wurden, können trotz der gerichtlichen Feststellung der Unzulässigkeit der Indexklausel nicht zurückgefordert werden. 

Wichtig: Ein Vermieter sollte vor allem beim Erwerb einer Immobilie unbedingt prüfen, ob eine bestehende Indexklausel in einem Gewerbemietvertrag nachträglich als unwirksam beurteilt werden könnte. In solchen Fällen wäre nämlich die Mietanpassung nicht mehr möglich, wenn sich die Bezugsgröße im vereinbarten Index ändert. 

Vorsicht: Unbemerkter Zahlungsverzug

Ist eine echte Gleitklausel im Mietvertrag vereinbart, kann dies auch eine andere unbeabsichtigte Folge haben: Der Mieter gerät erheblich in Verzug mit der Mietzahlung, weil die Indexerhöhung und die damit verbundene Mieterhöhung unbemerkt blieb. Dieser Zahlungsverzug wiederum führt zu einer außerordentlichen Kündbarkeit des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder Immobilienmanager. 

Um dies im Interesse des Mieters zu vermeiden, sollte im Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass die Wirkung des Verzuges erst durch einen gesonderten Hinweis des Vermieters eintritt:
Beispiel-Formulierung: „Solange der Mieter von dem Vermieter keine schriftliche Neuberechnung der Miete erhalten hat, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug." 

Berechnung der Mietänderung 

Die Ermittlung einer Mietanpassung auf Grund einer Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index ist nicht immer einfach. So wird bei der Berechnung der Indexänderung oft nicht unterschieden zwischen einer Änderung des Indexes um Prozent und einer Änderung um (Prozent-)Punkte. Das ist aber entscheidend, denn es führt zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Berechnung der Mietanpassung. Während die Veränderung eines Indexes um (Prozent-)Punkte einfach anhand der Indextabellen abgelesen werden kann, muss die prozentuale Veränderung berechnet werden. 

Beispiel: Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland (2010 = 100)

Mai 2012 103,9
März 2017 109,0
Veränderung in Punkten: 109,0 - 103,9 = 5,1
Veränderung in Prozent: 109,0 / (103,9 x 100) - 100 = 4,9%

Um die oft schwierige Berechnung einer Mietänderung auf Grund einer Indexänderung zu meistern, kann der Vermieter oder sein Immobilienmanager die wirklich gute Rechenhilfe auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes verwenden. 

Den Index regelmäßig überprüfen 

Es kann vorkommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Index als Bezugsgröße nicht mehr erhoben wird, beispielsweise der 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltsindex. Dann ist (sofern nichts Abweichendes vertraglich vereinbart wurde) nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nunmehr geltende Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zu verwenden. 

Das PrKG enthält zwar keine Begrenzungen, was die rückwirkende Geltendmachung von Mietforderungen betrifft. Allerdings sind die Verjährungsvorschriften der §§ 195, 199 BGB zu beachten. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt danach drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf eine höhere Miete fällig geworden ist. 

Beispiel:
Im April 2010 erhöht sich die Miete auf Grund einer Indexklausel um 5 Prozent, beispielsweise 50 Euro monatlich. Der Vermieter bemerkt dies aber erst im Juni 2017. Er kann daher auf Grund der Verjährung rückwirkend nur die Mehrmiete ab dem 1.1.2014 einfordern, also insgesamt 2.100 Euro. Die Mietforderungen vom 1.4.2010 bis zum 31.12.2013 sind verjährt.

Da vereinbarte Indexklauseln nach Vertragsabschluss oft in Vergessenheit geraten, sollten Hausverwalter und Immobilienmanager im Sinne der Eigentümer bestehende Mietverträge permanent überprüfen und die Veränderung des vereinbarten Index verfolgen. Dies kann sich auszahlen. So stieg beispielsweise der Verbraucherpreisindex für Deutschland im Zeitraum vom April 2007 bis April 2017 um 13,78 Prozent. 

Auch wird der Verbraucherpreisindex in regelmäßigen Abständen einer Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Wenn dann die Anpassung der Miethöhe geprüft wird, kann es aufgrund der neu normierten Indexstände verwirrend sein, dass die "vertrauten" Indizes nicht mehr vorhanden sind und nun andere Werte veröffentlicht werden. Vermieter und Immobilienmanager von Wertsicherungsklauseln sollten daher immer den aktuellen Indexstand und den Indexstand des letzten Anpassungstermins nachschlagen.


Bettendorf Immobilien Management
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