Die Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Eigentümer wissen sollten

Geschrieben am 25.09.2020 von Britta Bettendorf

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Eigenbedarf ist nach den Mietschulden der zweithäufigste Grund, warum Vermieter Mietverträge kündigen. Vermieter können ihren Mietern zwar kündigen, wenn sie die Immobilie für sich selbst nutzen möchten oder für nahe Angehörige benötigen. Aber sie müssen dabei strenge Voraussetzungen erfüllen und Formalien beachten. Der Gesetzgeber hat nämlich enge Grenzen gesetzt, die den Mieter schützen.

Wer überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen darf

Ist der Vermieter eine natürliche Person, so kann er das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dann hat er ein sog. berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), das er für jede ordentliche Kündigung nachweisen muss.

Ist der Vermieter dagegen eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft, eine Kommanditgesellschaft oder eine GmbH, sind Mieter auf der sicheren Seite. Diese Vermieter können nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Anders ist es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), etwa bei einer Erbengemeinschaft: Hier sind zwar nicht mehr die einzelnen Gesellschafter die Vermieter, sondern die Gesellschaft selbst. Dennoch kann auch eine GbR wegen Eigenbedarfs kündigen, weil ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Wohnung benötigt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach zugunsten der Vermieter entschieden.

Für wen der Vermieter den Eigenbedarf anmelden kann

Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter außer für sich selbst Eigenbedarf geltend machen kann, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen

 

Auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann:

  • Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen
  • Pflegepersonal
  • Hausmeister

 

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
  • geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkinder
  • Schwager und Schwägerin

Wie eine Eigenbedarfskündigung begründet werden muss

Das Bürgerliche Gesetzbuch setzt dem Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enge Grenzen und Fristen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Halten Sie sich nicht an diese Formalien, ist die Kündigung wahrscheinlich unwirksam.

Zum einen muss der Vermieter im Kündigungsschreiben konkret angeben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht hier beispielsweise, wenn er schreibt, seine Tochter möchte mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen - den Namen des Lebensgefährten muss er nicht nennen. Nicht konkret genug ist es dagegen, wenn der Vermieter schreibt, er selbst oder sein Lebensgefährte werde in die Wohnung ziehen. Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen auch die Umstände offengelegt werden, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt.

Der Vermieter muss zweitens nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade diese Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er weitere Wohnungen besitzt und auch diese nutzen könnte. Die Begründung ist oft ein Knackpunkt im juristischen Streit.
Mögliche Gründe sind die Eigennutzung der Wohnung etwa als Altersruhesitz, der für einen älteren Menschen besser geeignet ist als die derzeitige Wohnung. Oder weil die eigenen Kinder sie nutzen wollen, zum Beispiel, um eine Familie zu gründen. Ein Grund kann auch ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
Eine Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine eher vage Absicht, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung einziehen zu wollen, reicht nicht.

Der Vermieter muss drittens auch den Termin begründen und darlegen, warum er die Wohnung zu dem in der Kündigung genau genannten Zeitraum benötigt.

Entfällt schließlich der Grund für den Eigenbedarf noch bevor der Auszugstermin erreicht ist, muss der Vermieter den Mieter davon unterrichten. Denn damit ist auch die Kündigung hinfällig. Wenn also die Mutter des Vermieters, die in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen wollte, unerwartet verstirbt, kann der Mieter bleiben.

Wann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann

Mieter, denen wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, haben bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit, um Widerspruch einzulegen. Häufig sind es die folgenden Gründe, die eine Kündigung unwirksam werden lassen.

 

Die Kündigungsfristen wurden nicht eingehalten

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie als Vermieter auf die gesetzliche Kündigungsfrist laut Mietrecht achten (§ 573 c BGB). Diese richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses:

  • Mietdauer bis fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

 

Die Formalien wurden nicht beachtet

Prüfen Sie, ob Sie sich an die Formalien gehalten haben – insbesondere, ob in der Kündigung die Bedarfsperson konkret benannt und ob die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig begründet wurde.

Auch der Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraf 574 BGB darf nicht fehlen sowie die Erfordernisse an dessen Form und Frist: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Für den Fall, dass Sie eine Alternativwohnung haben, die Sie dem Mieter anbieten können, müssen Sie auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Zudem müssen Sie die Konditionen zur Anmietung der Wohnung mitteilen. Und Sie sollten die Gründe nennen, wieso eben diese Wohnung für Sie selbst nicht geeignet ist.

 

Die Kündigungssperrfrist wurde nicht beachtet (§ 577a BGB)

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Er muss in der Regel eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist vor Ort gilt.

 

Die Kündigung ist eine unzumutbare Härte für den Mieter (§ 574 BGB)

Ein Auszug aus der Wohnung kann Mieter unzumutbar hart treffen. Das ist möglicherweise der Fall bei älteren Menschen, bei Menschen mit einer Körperbehinderung oder schweren Krankheit oder auch bei Schwangeren. Trifft das zu, kann der Mieter der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen. Sein Widerspruch muss bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter im Briefkasten liegen.

Mieter können dann verlangen, dass nach ihrem Widerspruch das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Oft kann zumindest auch eine verlängerte Räumungsfrist erreicht werden.

Kommt so ein Streitfall vor Gericht, so ist laut BGH eine besonders sorgfältige Abwägung der beiderseitigen Interessen erforderlich. Gerichte dürfen keine pauschalen Fallgruppen bilden, sondern müssen den Sachverhalt genau klären, den Lebenssachverhalt würdigen und die Interessen von Mieter und Vermieter gewichten. Nicht jeder ältere Mieter, der nach Jahren seinen Kiez verlassen muss, ist pauschal ein Härtefall. Zudem reicht ein Attest nicht, in dem der Arzt aus gesundheitlichen Gründen dringend von einem Umzug abrät. Das Gericht muss in einem solchen Fall zusätzlich ein Sachverständigen-Gutachten einholen oder Zeugen vernehmen.

 

Die Wohnung ist für den angemeldeten Zweck nicht geeignet

Ebenfalls unwirksam ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Wohnraum nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter in der Wohnungskündigung angibt. Zum Beispiel, wenn die 80-jährige, gehbehinderte Mutter in eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug ziehen soll. Und auch die 18-jährige Tochter benötigt in der Regel keine 150 Quadratmeter große Wohnung...

 

Die Kündigung ist rechtsmissbräuchlich

Kann der Mieter nachweisen, dass der Vermieter noch eine andere Wohnung im Haus oder in der Stadt besitzt, die er genauso gut für seinen Eigenbedarf nutzen könnte, wäre die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Das gleiche gilt auch, wenn der Vermieter die gemietete Wohnung nur vorübergehend nutzen will oder wenn der Kündigungsgrund bereits vorlag, als der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist gefährlich

Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen diesen Eigenbedarf auch wirklich haben. Andernfalls kann der Mieter in der Wohnung bleiben.

Erfährt dieser erst nach dem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen. Plus eine Erstattung der Umzugskosten, Maklerkosten und Rechtsanwaltskosten.

Alternativen zur Kündigung

Vermieter können Mietverträge auch von vornherein wegen Eigenbedarfs befristen, dabei handelt es sich um einen sog. qualifizierter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB). Der Vertrag läuft dann einfach nach Ablauf der Frist aus und eine Kündigung ist nicht mehr nötig. Mit einem solchen Vertrag können Vermieter Ärger vermeiden. Zu beachten ist allerdings, dass während der Vertragslaufzeit die Parteien grundsätzlich nicht ordentlich kündigen können.

Wenn sich Vermieter und Mieter nicht sicher sind, ob Eigenbedarf angemeldet werden kann oder ob ein Härtefall vorliegt, kann es auch sinnvoll sein, einen Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen. Voraussetzung ist, dass sich beide Seiten einig werden und sich so gerichtliche Auseinandersetzungen sparen können.


Bettendorf Immobilien Management
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