Ignoriert der Berliner Mietendeckel die echten Wohnungsmieten?

Geschrieben am 16.02.2021 von Britta Bettendorf

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Laut dem Verband der Berlin-Brandenburger Wohnungswirtschaft (BBU) sind die Mieten bei seinen Mitgliedsunternehmen weniger stark gestiegen als die Einkommen. Der Verband kritisiert, dass die Realmieten in der politischen Mietendeckel-Diskussion gar nicht nicht berücksichtigt werden. Eine Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sieht gar Mietergruppen benachteiligt und Modernisierungen behindert.

Die Einkommen stiegen doppelt so stark wie die Mieten

Die Berlin-Brandenburger Wohnungswirtschaft (BBU) sieht sich in der Diskussion um überzogene Wohnungsmieten in der Bundeshauptstadt zu Unrecht an den Pranger gestellt. Dem Verband zufolge sind die Neuvertragsmieten in Berlin deutlich weniger stark gestiegen als die Einkommen: Wer bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen einzog, musste 2019 im Durchschnitt 7,95 Euro nettokalt pro Quadratmeter und Monat bezahlen - und somit 1,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Im selben Zeitraum sind die Haushaltseinkommen um 3,6 Prozent gestiegen – also um fast doppelt so viel, erklärte BBU-Chefin Maren Kern bei der Jahrespressekonferenz Anfang Februar.

Die Zahlen beruhen auf einer Auswertung von mehr als 38.000 Mietverträgen, die bei den Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen neu abgeschlossenen wurden. Die Bestandsmieten lagen demnach bei durchschnittlich 6,29 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 2,4 Prozent. Beim Erstbezug von Neubau wurden durchschnittlich 10,58 Euro nettokalt pro Quadratmeter fällig.

Realmieten nicht mit Angebotsmieten auf den Portalen verwechseln

BBU-Mitgliedsunternehmen halten etwa 44 Prozent am Berliner Mietwohnungsmarkt. Insgesamt bewirtschaften sie in Berlin und Brandenburg gut 1,1 Millionen Wohnungen. In den jährlichen BBU-Monitor fließen Daten aus Bestands- und Neuvertragsmieten sowie Neubaumieten ein. Ausgewiesen werden somit Realmieten, betonte Kern und erklärte damit die klaffende Lücke zu Angebotsmieten von Immobilienportalen. Diese wiesen Steigerungen im Jahresvergleich von fast fünf Prozent aus und lägen im Schnitt 30 Prozent über den BBU-Mieten. So habe etwa der Senats-Wohnraumbedarfs-Bericht 2019 auf Grundlage von Portalmieten die Erstbezugsmieten mit durchschnittlich 14 Euro pro Quadratmeter angegeben.

Der Mietendeckel ist lückenhaft untermauert und verhindert notwendige Investitionen

Vor diesem Hintergrund erneuerte Kern ihre Kritik am Mietendeckel. Das Gesetz basiere auf lückenhaften statistischen Annahmen, sagte sie. „Die von uns erhobenen Realmieten belegen, dass die Berliner Mieten sich deutlich moderater entwickeln, als landläufig immer wieder behauptet wird." Der BBU rechnete vor, dass der Mietendeckel für die Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft in seinen vorgesehenen fünf Geltungsjahren etwa 900 Millionen Euro Einnahmeverluste und schätzungsweise 4,5 Milliarden Euro weniger für Investitionen in Modernisierung, Instandhaltung und Neubau bedeute.

Gleichzeitig seien gerade einmal 12,4 Prozent der BBU-Wohnungen von Absenkungen betroffen. Der Durchschnittsbetrag der Absenkungen je betroffener Wohnung und Monat liegt den Angaben zufolge bei knapp 50 Euro. Den gleichwohl geschätzten Schaden über die kommenden Jahre begründet der BBU unter anderem mit ausbleibenden Investitionen in die Modernisierung. 56 Prozent der Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen hätten die entsprechenden Investitionen im ersten Jahr nach dem Einsetzen des Mietendeckels „deutlich" reduziert.

Der Mietendeckel schadet Zuzüglern und der natürlichen Fluktuation

Rückenwind erhält der Wohnungsverband von einer ebenfalls veröffentlichten Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), wonach der Mietendeckel bestimmte Mietergruppen benachteiligt und Modernisierungsmaßnahmen entgegensteht. Um den Berliner Wohnungsmarkt zu entspannen und den Anstieg der Neuvertragsmieten zu drosseln, müssten die ausgeprägten Bauüberhänge abgebaut werden, heißt es in der vdp-Studie.

In der Praxis bewahrheite sich das, wovor man vor dem Inkrafttreten des Gesetzes gewarnt habe: der Mietendeckel sei ungerecht und verzerre den Wohnungsmarkt, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Mieter, die nur deshalb einen Neubau beziehen, weil sie keine ‚gedeckelte' Wohnung finden, zahlen eine deutlich höhere Miete als Mieter in Altbauten." Denn das Gesetz behindere auch die natürliche Mieterfluktuation. Für Zuzügler werde es so immer schwieriger, eine Bleibe in Berlin zu finden.

Und zu allem Überfluss kommt auch noch die Enteignungs-Initiative in Berlin

Dabei ist der Mietendeckel nicht die einzige Schwierigkeit, mit der in Berlin aktive Wohnungsunternehmen klarkommen müssen: Unter dem Motto „Deutsche Wohnen & Co enteignen!" trommelt eine Volksinitiative für ein breit angelegtes Enteignen von Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen im Bestand. Nachdem Gespräche mit den Fraktionsspitzen im Abgeordnetenhaus gescheitert sind, geht die Initiative nun in die zweite Runde. Betroffen von einer „Vergesellschaftung", wie es die Initiative beschönigend formuliert, wären je nach Schätzung und Rechnung etwa ein Dutzend Unternehmen – allen voran der Dax-Konzern Deutsche Wohnen, der zu dem Thema inzwischen Standardreaktionen formuliert hat mit dem Inhalt, dass Enteignungen nichts zur Lösung der Herausforderungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt beitragen.

Auch die BBU-Chefin hält die geplante Enteignung für "absolut unzulässig". Außerdem entstehe so keine einzige Wohnung neu, und angesichts der Kosten der Corona-Krise und der gestiegenen Verschuldung Berlins erscheine eine mögliche Belastung von mehr als 30 Mrd. € durch Enteignungen "noch absurder als vorher".

Ab Ende Februar wollen die Aktivisten die entscheidende Unterschriftenaktion starten. Damit es im Herbst zum Volksentscheid kommen könnte, müssen gut 175.000 Unterschriften zusammenkommen. Stimmen die Berliner am Tag der Bundestagswahl am 26. September mehrheitlich für Ja, passiert das, was bis vor Kurzem kaum ein Beobachter oder Marktteilnehmer für möglich gehalten hätte: Der Berliner Senat muss ein Gesetz zur Enteignung – beziehungsweise „Vergesellschaftung" – von Wohnungsunternehmen erarbeiten. Eine solche Gesetzesvorlage gibt es bisher nicht, es wäre ein bundesweites Novum.


Bettendorf Immobilien Management
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