Schönheitsreparaturen - Vermieter sind in der Pflicht

Geschrieben am 17.07.2020 von Britta Bettendorf

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In fast jedem Miet­vertrag steht, dass Schön­heits­reparaturen Sache des Mieters sind. Doch die Richter urteilen sehr oft recht mieterfreundlich. Das neueste Urteil des Bundes­gerichts­hofs vom 8. Juli 2020 hat dem eine weitere Note hinzugefügt: Wenn Mieter ohne besondere Vereinbarung in eine unreno­vierte Wohnung einge­zogen sind, müssen Vermieter die später notwendige Reno­vierung zumindest teil­weise zahlen. Dieser Blog fasst für Sie zusammen, was Sie über Schönheitsreparaturen unbedingt wissen sollten.

Pflicht wird auf Mieter übertragen

Enthält der Miet­vertrag keine Klauseln zu „Schön­heits­reparaturen", muss der Mieter bei seinem Auszug gar nichts tun. Denn dann gilt das Bürgerliche Gesetz­buch, nach dem es Aufgabe des Vermieters ist, die normalen Gebrauchs­spuren zu beseitigen. Diese Pflicht des Vermieters wird üblicherweise im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Das ist auch erlaubt. Die Klauseln, mit denen die Schön­heits­reparaturen auf den Mieter übertragen werden, müssen aber fair sein, damit sie wirksam sind. Und gerade darin liegt oft das Problem.

Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach einige Klauseln für unwirk­sam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Daher ist bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Klausel unwirk­sam ist. Aber auch bei jüngeren Verträgen kann ein Vermieter oder Hausverwalter einiges falsch machen.

Es kommt auf jedes Wort an

Die meisten Miet­verträge sind sogenannte Formular­verträge, also vorgedruckte Formulare und keine Verträge, die individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurden. Die Klauseln in solchen Formular­verträgen gelten nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unan­gemessen benach­teiligen. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Grund­lage für die Beur­teilung ist die für den Mieter ungüns­tigste Auslegung der Rege­lungen.

Nehmen wir folgendes Beispiel: Im Miet­vertrag steht, dass „(...) Fenster und Türen (...)" zu streichen sind. Das heißt im ungüns­tigsten Fall für den Mieter: Sie sind komplett zu streichen, also auch außen. Außen­anstriche sind aber niemals eine Schön­heits­reparatur, sondern stets eine vom Vermieter zu über­nehmende Instandhaltungsmaßnahme. Die Klausel ist demnach unwirk­sam und der Mieter muss über­haupt nicht reno­vieren.

Das ist der wichtigste Punkt, den Vermieter verstehen müssen: Ist die Klausel zur Schön­heits­reparatur in irgendeiner Weise unwirksam, greift nicht etwa eine schwächere Variante davon. Dann ist mal eben die gesamte Klausel unwirksam und das BGB greift, nach dem es Aufgabe des Vermieters ist, die normalen Gebrauchs­spuren zu beseitigen...

Die unzulässigen Klauseln

Folgende Klauseln hat der Bundes­gerichts­hof als unfair und damit unwirk­sam beur­teilt:

  • Starre Fristen. Verlangt ein Vermieter im Mietvertrag, dass nach gewisser Frist stets zu reno­vieren ist, ist die Klausel unwirk­sam. Reno­viert werden muss nur, wenn es notwendig ist - und nicht wenn eine Frist abläuft. Klauseln mit starren Fristen sind demnach immer unwirk­sam. Aber: Indem man die Klausel abschwächt mit Formulierungen wie „in der Regel" oder „im Allgemeinen" macht man sie wirk­sam.
  • Quotenklauseln. Wenn ein Mieter auszieht, bevor Reno­vierungs­bedarf besteht, und er sich dann anteilig an den künftigen Kosten beteiligen soll, ist das unwirk­sam. Das hat der BGH für alle Quoten­abgeltungs­klauseln entschieden, die sich in Formularverträgen finden.
  • Farbe. Mieter dürfen ihre Wände in der Farbe streichen, die sie wollen. Alle Klauseln, die Gegen­teiliges andeuten, benach­teiligen den Mieter und sind unwirk­sam. Nur bei der Rück­gabe der Wohnung kann der Vermieter eine neutrale Farbe verlangen. Will er die Wände aber ausdrück­lich in Weiß zurück, ist die Klausel unwirk­sam, weil das ihn schon währen der Miet­zeit dazu zwingt, die Wände zumindest hell zu streichen und ihn damit unzu­lässig einengt.
  • Umfang. Schön­heits­reparaturen sind nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließ­lich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Kurz gesagt: die gesamte malermäßige Instandhaltung des Innenbereichs. Verlangt der Vermieter mehr, ist die Klausel unwirk­sam.
  • Hand­werker. Klauseln, die verlangen, dass Schön­heits­reparaturen von Fachleuten auszuführen sind, sind unwirk­sam. Jeder Mieter hat das Recht, selbst zu reno­vieren. Er muss das aber fachgerecht tun. Alledings: Dass ein Laie nicht streichen muss wie ein Profi, versteht sich. Fleckige Wände müssen Sie als Vermieter aber nicht akzeptieren. Mieter, die schludern, riskieren, dass sie nachbessern müssen.
  • Endreno­vierung. Klauseln, die verlangen, dass bei Auszug zwangs­läufig zu reno­vieren ist, sind unwirk­sam, denn sie nehmen keine Rück­sicht auf den tatsäch­lichen Renovie­rungs­bedarf.

Einzug in eine unrenovierte Wohnung

Schon 2015 hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter bei unrenovierten Wohnungen das Streichen nicht auf den Mieter abwälzen kann, denn dies benachteiligt den Mieter unangemessen: Er müsste damit ja auch die Vorspuren des vorhergehenden Mieters beseitigen und dem Vermieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben als er sie erhalten hat.

Im neuesten Urteil vom 8. Juli 2020 sagt der BGH nun: Die Vermieter müssen nicht alles zahlen. Denn die Mieter wussten ja beim Einzug bereits, dass sie eine unrenovierte Wohnung mieten, d.h. sie wussten, worauf sie sich einlassen. Wenn jetzt auf Kosten des Vermieters alles ganz frisch gemacht würde, bekäme ein Mieter mehr, als er beim Einzug vorgefunden hat.

Deswegen müssen sich jetzt beide Seiten die Kosten teilen. Normalerweise wird jeder eine Hälfte übernehmen müssen. Wobei das teuer werden kann: Grundsätzlich müssen die Vermieter Handwerker schicken. Erst wenn sie sich nicht kümmern und in Verzug geraten, können die Mieter selbst renovieren und vom Vermieter die Hälfte der Kosten einfordern.

Vermieter müssen (leider) mit der sich ändernden Rechtsprechung leben

Obwohl Vermieter oder deren Hausverwalter bei der Formulierung des Mietvertrages oft alle damaligen rechtlichen Vorgaben beachtet haben, müssen sie jetzt nach der mieterfreundlichen Änderung der Recht­sprechung für alle Schön­heits­reparaturen oft selbst zahlen. Zu ändern ist es nicht. Sie können weder Verträge mit der unwirk­samen Klausel kündigen noch zum Ausgleich eine Miet­erhöhung fordern. Sie haben wegen der Änderung der Rechts­sprechung auch keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Und natürlich kann man von Mietern nicht erwarten, dass sie auf Rechte zu verzichten, die ihnen der BGH beschert.

Was ist mit Kleinre­paraturen?

Schön­heits­reparaturen dürfen nicht mit Kleinre­paraturen oder Bagatellschäden verwechselt werden. Typisches Beispiel: der tropfende Wasser­hahn. Gibt es für diese im Vertrag keine Extraklausel, ist auch hier der Vermieter zuständig. Ähnlich wie bei Schön­heits­reparaturen können Vermieter auch Kleinre­paraturen auf Mieter abwälzen. Die Erfahrung zeigt, dass auch hier der Teufel im Detail liegt - und viele Klauseln unwirk­sam macht. Dann muss der Mieter nichts über­nehmen. Details dazu liefern wir im Blog Kleinvieh macht auch Mist.


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