Step-by-Step durch den Mietendeckel: Die Absenkung der Mietzahlungen zum 1. Dezember 2020

Geschrieben am 14.10.2020 von Britta Bettendorf

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Neun Monate nach Inkrafttreten des MietenWoG Berlin ("Mietendeckel") geht das Gesetz nun in Phase 2 - und am 23. November 2020 wird die Regelung über die Kappung überhöhter Mieten in Kraft treten. Dann ist eine Miete verboten, wenn sie die vorgegebene Mietobergrenze um mehr als 20 % überschreitet und nicht als Härtefall genehmigt ist. Das heißt also: Ab dem 1. Dezember 2020 darf eine Miete, wenn sie die im Gesetz geregelte Kappungsgrenze übersteigt, nicht mehr gefordert und entgegengenommen werden.

Welche Mietzahlungen betroffen sind

Zunächst einmal ist folgendes wichtig: Da es sich beim MietenWoG Bln nicht um privates Mietrecht, sondern um öffentliches Recht handelt, ändert sich nicht die vertraglich vereinbarte Miete. Dem Vermieter wird stattdessen verboten, die ihm vertraglich zustehende Miete zu fordern.

Das Gesetz tritt nun am 23. November in Kraft. Die Novembermiete, die der Mieter in der Regel schon Anfang November gezahlt hat, nimmt der Vermieter damit ja vor dem Tag des Inkrafttretens entgegen. Demzufolge kann sich die Kappung nach § 5 MietenWoG Berlin nur auf die Mieten beziehen, die nach dem 23. November 2020 fällig sind - also auf die Dezember-Miete.

Was das rechtlich bedeutet

Der Vermieter muss selbst aktiv werden und von sich aus die Forderung - nicht die vereinbarte Miete! - herabsetzen. Eine Aufforderung des Mieters oder der Senatsverwaltung ist dafür nicht nötig. Wenn Sie das als Vermieter unterlassen und weiterhin Ihre vereinbarte Miete fordern oder entgegennehmen, die aber die Kappungsgrenze des Mietendeckels übersteigt, begehen Sie nach dem MietenWoG Bln eine Ordnungswidrigkeit.

Aber Achtung: Das heißt nicht, dass Sie auch die vertraglich vereinbarten Miete ändern müssen, nur weil Sie gezwungen werden, den Zahlbetrag herabzusetzen. Weder müssen Sie den Mietvertrag ändern noch eine geringere Miete vereinbaren oder gar den Differenzbetrag erlassen. Alles was Sie tun müssen, ist den Zahlbetrag abzusenken.

Praktisch bedeutet dies, dass ab Dezember die vereinbarten Mieten und der zu zahlende Betrag bei den meisten Mietern auseinanderfallen werden. Da die Mieter die Differenzbeträge nachzahlen müssen, wenn das Gesetz aufgehoben wird (oder ausgelaufen ist), entsteht eine erhebliche Unsicherheit. Können sie dann nämlich die Nachzahlung nicht leisten, droht ihnen sogar die Kündigung.

Das Auseinanderfallen von vereinbarter Miete und Zahlbetrag haben die Mieterverbände als Schattenmiete kritisiert. Dabei wäre es viel passender, von einer Transparenzmiete zu sprechen - denn schließlich spricht das MietenWoG ausdrücklich nicht davon, Mietverträge zu verbieten (denn dann wäre offensichtlich, dass hier unzulässigerweise in das Zivilrecht eingegriffen wird), sondern davon, überhöhte Mieten zu untersagen.

Auch das Bundesverfassungsgericht hat am 10. März 2020 den Eilantrag gegen den Mietendeckel mit der Begründung abgelehnt, dass Vermieter ja weiterhin frei darin sind, eine Miete nach dem BGB zu vereinbaren: "Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieterinnen und Vermieter jenseits des durch § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen und ihnen deshalb ein irreversibler Schaden entstehen könnte."

So oder so: Durch die Regelung über die Kappungsgrenze wird das Auseinanderfallen von vereinbarter Miete und Zahlbetrag zum gesetzlich angeordneten Normalfall.

Wie im Normalfall gerechnet werden muss

Zur Berechnung der Kappungsgrenze ist prinzipiell wie folgt vorzugehen:

Mietobergrenze pro qm
+/- Wohnlage
+ 20%

Die Mietobergrenze ergibt sich aus der Mietentabelle des § 6. Die Zu- und Abschläge für die Wohnlage sind wie folgt:

  • für eine einfache Lage  - 0,28 €
  • für eine mittlere Lage   - 0,09 €
  • für eine gute Lage          + 0,74 €

Der Senat hat bislang keine Anstalten gemacht, sich mit den Wohnlagen zu befassen, so dass nun eintrat, was viele ahnten: Die Lageeinteilung des Mietspiegels 2019 ist maßgeblich.

Wie bei besonderer Ausstattung gerechnet werden muss

Haben Sie zudem eine moderne Ausstattung in der von Ihnen vermieteten Wohnung, können Sie nochmals einen Zuschlag in Höhe von 1,- € vornehmen. In diesem Fall ist der Rechenweg der folgende:

Mietobergrenze pro qm
+/- Wohnlage
+ 1 € für moderne Ausstattung
+ 20%

Eine solche moderne Ausstattung liegt nach dem Mietendeckel dann vor, wenn die Wohnung mindestens 3 der folgenden 5 Merkmale aufweist:

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).

Die besondere Ausstattung noch einmal ausführlicher

Aufzug

Der Aufzug muss von der Wohnung und vom Hauseingang schwellenlos erreichbar sein. Ob der Hauseingang von der Straße dagegen schwellenlos erreichbar ist oder ob man einige Stufen überwinden muss, um in den Hauseingang zu gelangen, ist unerheblich.

Letztlich kommt es darauf an, dass keine unüberwindlichen Barrieren für einen Rollstuhlfahrer bzw. Rollator vorhanden sind. Daraus könnte man schließen, dass dieses Merkmal auch dann erfüllt ist, wenn das Haus zwar keinen schwellenlos erreichbaren Fahrstuhl hat, die Wohnung aber aus anderen Gründen ohne Überwindung einer Barriere erreichbar ist, etwa weil sie im Erdgeschoss liegt.

Einbauküche

Eine Einbauküche beinhaltet Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle. Und sie ist als Merkmal nur dann anzusetzen, wenn sie vom Vermieter gestellt wird.

Hochwertige Sanitärausstattung

Die Sanitärausstattung in Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschließlich Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Dies bezieht sich auf das Material, dessen Verarbeitung und den Preis. Auch besondere Ausführungen (Rund- oder Eckbadewanne, Whirlpool) deuten auf eine Hochwertigkeit hin.

Hochwertiger Bodenbelag

Darunter fallen hochwertiges Parkett, Naturstein, Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume. Hochwertig bezieht sich dabei auf die Qualität, den Aufbau bzw. die Dicke des Parketts und den Preis. Der entsprechende Bodenbelag muss in mehr als 50 % der Wohnräume (ohne Küche und Bad/WC) vorhanden sein.

Energieverbrauchskennwert

Energieausweise können entweder nach dem Verbrauch oder nach dem Bedarf erstellt werden können.

Bei einem Verbrauchsausweis muss der Energieverbrauchskennwert kleiner sein als 120 kWh/(m2 a). Dieser Wert bezieht sich auf die Energie für Heizung und Warmwasser.

Bedarfsausweise dagegen enthalten keine Aussage über den Primär- und den End-Energiebedarf. Liegt ein solcher vor, muss man umrechnen: Nach den Ausführungsvorschriften des Senats zum Mietendeckel soll dann die Energieverbrauchskennwert-Grenze des § 6 Abs. 3 Nr. 5 um 20 % erhöht werden, so dass ein Grenzwert von 144 kWh/(m2 a) gilt, der unterschritten werden muss.

Bindend ist die Ansicht der Senatsverwaltung allerdings nicht. Sie entspricht zwar der Orientierungshilfe für den Berliner Mietspiegel 2019, nach der die Verbrauchskennwerte um 20 % zu erhöhen sind, um die Bedarfskennwerte zu erhalten. In den „Hinweisen zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln" von 2003 ist jedoch eine andere Umrechnungsformel angegeben:

Danach sind die Verbrauchskennwerte mit 1,36 zu multiplizieren, um die Vergleichbarkeit zu erhalten. Diese Methode ist für den Vermieter günstiger und dürfte ebenfalls zulässig sein.

Verfügt man über einen Energiebedarfskennwert, erfolgt die Rückrechnung auf den Energieverbrauchskennwert also, indem man

  • den Energiebedarfskennwert durch 1,36 (Empfehlung des Bundesbauministeriums) oder
  • durch 1,2 (Ansicht der Senatsverwaltung) dividiert.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass alle Energiebedarfswerte, die besser sind als 163,19 kWh/(m2 a), das Kriterium des § 6 Abs. 3 Nr. 5 erfüllen. Schließt man sich der Ansicht der Senatsverwaltung an, darf der Energiebedarfswert höchstens 143,98 kWh/(m2 a) betragen.

Wie bei einer Modernisierung gerechnet werden muss

Wenn Sie ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung verlangen wollen, dann geht das nach dem MietenWoG nur in sehr begrenztem Umfang: Die Tabellenmiete kann dann um zarte 1 € erhöht werden.

Mietobergrenze pro qm
+/- Wohnlage
+ 1 € für moderne Ausstattung
+ 1 € für Modernisierung
+ 20%

Das geht allerdings nur, wenn Ihre Modernisierung erstens zu den privilegierten Maßnahmen gehört, die im Katalog des § 7 MietenWoG aufgeführt sind.

Und wenn Sie zweitens diese Maßnahme innerhalb von drei Monaten der Investitionsbank Berlin angezeigt haben. (Welche Rechtsfolge sich ergibt, wenn Sie diese Frist nicht einhalten, ist übrigens unklar.)

Wie bei Häusern gerechnet werden muss, in denen nur maximal 2 Wohnungen liegen

Die Mietobergrenze erhöht sich um 10 %, wenn die Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt. Dadurch sollen die höheren Baukosten einer solchen Wohnung berücksichtigt werden. Eigentumswohnungen fallen nicht darunter, wenn sie in einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen liegen.

Es stellt sich allerdings die Frage, wie man rechnen soll - denn die Reihenfolge von Addition, Subtraktion und Prozentrechnung macht hier im Ergebnis schon einen Unterschied. Die Zeitschrift Das Grundeigentum empfiehlt den folgenden Weg als den sichersten:

Mietobergrenze pro qm
+/- Wohnlage
+ 10%
+ evtl. 1 € für moderne Ausstattung
+ evtl. 1 € für Modernisierung
+ 20%

Ob unter diese Regelungen auch Wohnungen fallen, die in einem Gebäude liegen, in dem sich nur zwei Wohnungen befinden und ansonsten Gewerberäume, ist fraglich. Nach dem Wortlaut des Gesetzes sollte es allerdings so sein.

Wie Sie Ihren Mietern den gekappten Zahlbetrag mitteilen sollten

Wann und in welcher Form Sie Ihren Mietern die Beschränkung des Zahlbetrages mitteilen müssen, und ob diese Mitteilung in irgendeiner Form begründet werden muss, ist nicht geregelt. Aus dem Gesetz ergibt sich lediglich, dass die Miete nicht mehr gefordert oder entgegengenommen werden darf, soweit sie die Kappungsgrenze überschreitet. Es doch zu tun, stellt gem. § 11 Nr. 3 eine Ordnungswidrigkeit dar.

Da das Gesetz keine besondere Form vorschreibt, ist die Schriftform nicht erforderlich - aus Beweisgründen sollten Sie aber zumindest die Textform wählen, zum Beispiel durch eine eMail.

Wie Sie rechnen, müssen Sie dem Mieter nicht mitteilen. Ist der Mieter der Auffassung, dass die Kappungsgrenze falsch berechnet wurde oder dass Sie eine Herabsetzung des Zahlbetrages zu Unrecht unterlassen haben, kann er sich an die Senatsverwaltung für das Wohnungswesen wenden.

Wichtig ist, den Mieter darauf hinzuweisen, dass die Herabsetzung nur den Zahlbetrag betrifft, dass sich die Höhe der vereinbarten Miete dadurch nicht verändert, und dass es sich auch nicht um einen (Teil-) Erlass von Miete handelt.

Der Mieter sollte ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass er den Differenzbetrag nachzahlen muss, wenn die Regelung über die Kappung aufgehoben wird. (Mit einer Entscheidung des BVerfG soll im 2. Quartal 2021 zu rechnen sein.) Und er sollte außerdem darauf hingewiesen werden, dass er wieder die vereinbarte Miete zahlen muss, wenn das MietenWoG ausläuft.

Da einige Juristen mit einer (kleinen) Eilentscheidung des BVerfG im Oktober rechnen, die sich wenigstens zu der anstehenden Kappung äußert, sollten Verwalter und Vermieter besser erst im November die Mitteilungen verschicken. Die Vorbereitungen können ja selbstverständlich schon im Oktober gemacht werden.


Bettendorf Immobilien Management
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