Step-by-Step durch den Mietendeckel: Auskunftspflicht

Geschrieben am 14.04.2020 von Britta Bettendorf

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In unserer fortlaufenden To-do-Liste leiten wir Sie termingerecht durch den Mietendeckel-Dschungel und erklären Ihnen genau, wann was zu tun ist. Diese Woche behandeln wir das Thema Auskunftspflicht: Vermieter müssen ihren Mietern unaufgefordert Auskunft erteilen über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände - innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes.

Welche Termine gemeint sind

Klären wir als erstes noch einmal die beiden wichtigen Terminbegriffe:

  • Stichtagsmiete: Wenn von der Stichtagsmiete die Rede ist, meint der Gesetzgeber die Miete, die am 18. Juni 2019 galt.
  • Inkrafttreten: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sog.Mietendeckel, ist am 23.02.2020 in Kraft getreten.

Auskunftspflicht umfasst alle Bestandsmieter

Innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, d.h. bis zum Ablauf des 23. April 2020, sind Sie verpflichtet, alle Ihre Bestandsmieter darüber zu informieren, wie sich die Mietobergrenze berechnet.

Bei Neumietern dagegen, die erst nach dem 23.02.2020 eingezogen sind, müssen Sie diese Auskunft (unaufgefordert) bereits vor Vertragsabschluss erteilen. Neumieter sind daher nicht erneut anzuschreiben.

Diese Informationen müssen in das Schreiben

Um vollumfänglich über die Umstände Auskunft zu geben, die zur Berechnung der Mietobergrenze nach dem MietenWoG maßgeblich sind, sollten die folgenden 10 Details in Ihr Schreiben:

  1. Die erstmalige Bezugsfertigkeit
  2. Die Grundausstattung der Wohnung (im Hinblick auf Sammelheizung und Bad)

    Diese beiden Informationen definieren den Wert in der sog. Mietentabelle des Berliner Senats, das die zulässige Mietobergrenze definiert. ABER: Sie müssen nur die reine Information liefern, nicht die zulässige Miete benennen!


    Mietentabelle zum Mietendeckel

  3. Die Angabe, ob die 5 Kriterien vorliegen, nach der es sich um eine Wohnung mit moderner Ausstattung handelt

    Eine solche moderne Ausstattung liegt laut Mietentabelle des Gesetzes vor, wenn der Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
    - Einbauküche
    - Hochwertige Sanitärausstattung
    - Hochwertiger Bodenbelag
    - Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar
    - Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

  4. Die Angabe der Wohnlage (nach § 5 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG)

    Denn zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei sog. einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei sog. mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei sog. guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

    Aber Achtung: Die Definition der Wohnlage steht noch gar nicht fest. Fest steht nur, dass hier nicht die Wohnlagen nach dem Berliner Mietspiegel gemeint sind! Die Senatsverwaltung plant, die Wohnlage aus dem Berliner Mietspiegel 2019 abzuleiten und durch eine Rechtsverordnung (die sog. „Wohnlagezuweisungsverordnung") festzusetzen. Bis es diese nicht gibt, ist es Ihnen nicht möglich, die Wohnlage zu kennen. Sie können daher in Ihrer Auskunft darauf hinweisen, dass sich die Wohnlage aus der Wohnlagezuweisungsverordnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ergibt, welche noch nicht bekannt ist.

  5. Die Angabe, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt

    Denn bei Wohnraum, der in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen liegt, würde sich die Mietobergrenze um zehn Prozent erhöhen. Bei allen anderen Wohnungen nicht.

  6. Die Angabe, ob und welche Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes in der Wohnung durchgeführt wurden ...

  7. ... und die daraus resultierende Mieterhöhung

    Wenn sich die Miete aufgrund der Modernisierung nicht um mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöht hat und bei der Investitionsbank fristgemäß und formgerecht angezeigt wurde, ist die Mieterhöhung nach MietenWoG zulässig.

  8. Die Angabe, ob Sie als Vermieter zur Vermeidung einer unbilligen Härte von der Investitionsbank Berlin eine höhere Miete als zulässig genehmigt bekommen haben

    Schreiben Sie auch dazu, in welcher Höhe und ab wann die höhere Miete genehmigt wurde.

  9. Die Stichtagsmiete

  10. Die Wohnfläche

Informieren reicht, rechnen nicht nötig

Wenn Sie diese 10 Punkte in Ihrem Schreiben abarbeiten, haben Sie Ihre Auskunftspflicht vollumfänglich erfüllt.

Und wie gesagt, Sie müssen nur informieren und damit die Umstände mitteilen, die für die Berechnung der Mietbergrenze maßgeblich sind. Sie müssen nicht (und sollten auch nicht) dem Mieter auch noch die zulässige Mietzahlung gemäß MietenWog ausrechnen.

Vorerst keine Sanktionen wegen Corona

Diese Auskünfte sind den Bestandsmietern - wie schon mehrmals erwähnt - bis zum 23. April 2020 mitzuteilen. Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht kann ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro nach sich ziehen.

Allerdings wurde am 24. März 2020 mitgeteilt, dass der Berliner Senat aufgrund der Corona-Krise bis auf Weiteres auf Sanktionen verzichtet, sollte ein Vermieter gegen die Informationspflichten des Mietendeckel-Gesetzes verstoßen. Die Ausnahme gelte zunächst für 6 Monate, wie eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 24. März 2020 der Deutschen Presse-Agentur mitteilte.

Sie können selbst entscheiden, ob Sie jetzt noch ein wenig abwarten oder doch gleich die Information verschicken. Erledigen müssen Sie es ohnehin - und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes in diesen 6 Monaten, die das Auskunftsschreiben obsolet machen würde, ist wenig wahrscheinlich.

Teilt Ihr Verwalter Ihr Risiko mit Ihnen? Denn wer nichts zu verlieren hat, trifft selten kluge Entscheidungen.

Als Vermieter tragen Sie immer auch das Risiko schwankender Mieteinnahmen: Das kann auf Mietminderungen zurückzuführen sein, auf politische Entscheidungen wie den hier behandelten Mietendeckel oder auf globale Erschütterungen wie die aktuelle Corono-Krise, die zu massiven Mietstundungen führt, insbesondere in Gewerbemietverhältnissen.

Das alles kann kleine, aber auch gewaltige Verschiebungen in Ihren Einnahmen bewirken. Steht Ihr Hausverwalter hier an Ihrer Seite? Geht er oder sie mit Ihnen gemeinsam dieses Risiko ein?

Wenn Sie als Eigentümer bei der Wahl des Verwalters bisher nur nach dem niedrigsten Satz pro Wohneinheit geschaut haben, werden Sie sich vielleicht bald ärgern. Denn dieser vielleicht bisher niedrige Satz wird irgendwann vergleichsweise hoch sein - wenn man sie an den gedeckelten oder gestundeten Mieten misst.

Langfristig zahlt es sich aus, einen hoch qualifizierten Immobilienmanager zu haben, der in Boomzeiten gut bezahlt wird - und in mageren Zeiten Ihren Ausfall mitträgt.


Bettendorf Immobilien Management
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