Step-by-Step durch den Mietendeckel: Neuvermietungen

Geschrieben am 09.03.2020 von Britta Bettendorf

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In unserer fortlaufenden To-do-Liste leiten wir Sie termingerecht durch den Mietendeckel-Dschungel und erklären Ihnen genau, wann was zu tun ist. Diese Woche behandeln wir das Thema Neuvermietungen: Lesen Sie, was alles zu beachten ist, wenn Sie mit einem Mieter jetzt, nach Inkrafttreten des Gesetzes, einen Mietvertrag abschließen. 

Bei Neuvermietungen Mietobergrenzen strikt beachten 

Wird nach Inkrafttreten des Gesetzes eine Wohnung neu vermietet, gibt es zwei Maximalmieten: zum einen den Tabellenwert, zum zweiten die Stichtagsmiete (jene Mieter, die am 18. Juni 2019 galt). 

Sie schauen sich beide Werte an und müssen den nehmen, der niedriger ist. Dieser Wert ist dann auch maßgeblich für Folgemietverhältnisse. 

Die Stichtagsmiete kennen Sie, die Tabellenwerte sehen Sie hier:


Mietentabelle zum Mietendeckel

 

Für modern ausgestattete Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro. Eine solche moderne Ausstattung liegt laut Mietentabelle des Gesetzes vor, wenn der Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

  • Einbauküche 
  • Hochwertige Sanitärausstattung 
  • Hochwertiger Bodenbelag 
  • Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar 
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Während es bei Bestandsmietern noch erlaubt ist, die Lage mit einem Zuschlag (manchmal auch Abschlag) zu berücksichtigen, geht dies bei Neuvermietungen nicht. Kudamm oder Marzahn - alles das gleiche. Auch die Erhöhung der Mietobergrenze um weitere 20% Toleranz ist nur bei Bestandsmietern erlaubt, nicht bei Neuvermietungen. 

Damit gilt also für die Berechnung der zulässigen Neumiete:
Obergrenze laut Mietentabelle oder Stichtag (niedrigerer Wert von beiden) + oben aufgeführte Zuschläge = zulässige Nettokaltmiete 

Das war's, mehr geht nicht. 

Vor dem Mietvertrag über Stichtagsmiete Auskunft geben... 

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zum 23. Februar 2020 sind Sie erst einmal verpflichtet, einem Neumieter die Miete zum Stichtag am 18. Juni 2019 schriftlich mitzuteilen. Und zwar unaufgefordert und vor Abschluss des Mietvertrages! Sie können das z.B. unter Sonstiges im Mietvertrag abhandeln mit den Worten „Die Nettokaltmiete am 18.06.2019 betrug ... Euro". 

Sie können diese Mitteilung aber auch zusammen mit der zweiten Auskunftspflicht über die Mietobergrenzen verbinden. Dazu gleich. 

Die „Nettokaltmiete" umfasst übrigens nach dem MietenWoG alle im Mietvertrag vereinbarten Zuschläge: also solche für das Mobiliar, für die teilgewerbliche Nutzung, Untermietzuschläge, sowie Garagen und Stellplätze ohne gesonderten Mietvertrag. Nicht dazu gehören die Betriebskosten und die Mietkaution. 

Wenn die Wohnung am Stichtag nicht vermietet war, teilen Sie nur mit, dass am Stichtag keine Vermietung bestand. 

Wenn am Stichtag keine Nettokaltmiete vereinbart war, sondern eine Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete, teilen Sie mit, dass am Stichtag keine Nettokaltmiete mit oder ohne Zuschlägen vereinbart war. Im Fall von Bruttokaltmieten sind die konkreten Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Umrechnung kann analog zu den Mietspiegelberechnungen erfolgen.

... und über die Berechnung der Mietobergrenzen 

Als Vermieter haben Sie dann auch noch die Pflicht, dem neuen Mieter vor Vertragsabschluss Auskunft darüber zu erteilen, wie Sie die Mietobergrenze berechnet haben. Der Verlag Das Grundeigentum bietet dazu ein Formular zum kostenpflichtigen Download an.

Im Mietvertrag die BGB-Miete absichern 

Die beiden vorgenannten Auskunftspflichten werden Ihnen als Vermieter vom MietenWoG vorgeschrieben. Was wir jetzt besprechen, ist eine Maßnahme in Ihrem eigenen Interesse: Sie sollten in einer Anlage zum Mietvertrag unterscheiden zwischen a) der Vertragsmiete und b) der Deckelmiete. Wenn der Mietendeckel ganz oder teilweise scheitert, stellt diese Anlage sicher, dass der Mieter die nach dem BGB zulässige Miete zahlen und auch nachzahlen muss. 

Auch hier ein Formular der Zeitschrift Das Grundeigentum, welches kostenlos downloadbar ist.

Zusammenfassung

Sie müssen also, um dem Gesetz Genüge zu tun:

  1. über die Stichtagsmiete und 
  2. über die Berechnung der Mietobergrenze Auskunft erteilen.
  3. Und Sie sollten in Ihrem eigenen Interesse dem Mietvertrag eine Anlage hinzufügen, die Ihre nach BGB zulässige Miete absichert.

Bettendorf Immobilien Management
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