Step-by-Step durch den Mietendeckel: Bestandsmieter, deren Märzmiete gesenkt werden muss

Geschrieben am 02.03.2020 von Britta Bettendorf

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In unserer fortlaufenden To-do-Liste leiten wir Sie termingerecht durch den Mietendeckel-Dschungel und erklären Ihnen genau, wann was zu tun ist. Diese Woche akut sind all die Bestandsmieter, deren Miete nach dem Stichtag erhöht wurde. Deren Mieten müssen nämlich zum 1. März wieder auf die Stichtagsmiete gesenkt werden. 

Die verschiedenen Kategorien von Mietern 

Was den Mietendeckel betrifft, haben Vermieter - und damit ihre Immobilienmanager - nun mit verschiedenen Kategorien von Mietern zu tun, mit denen in unterschiedlicher Weise umgegangen werden muss:

  • Mieter, die vor dem Stichtag eingezogen sind und deren Miete nach dem Stichtag nicht erhöht wurde (wir nennen das mal: gleichbleibender Bestand) 
  • Mieter, die vor dem Stichtag eingezogen sind und deren Miete nach dem Stichtag erhöht wurde (erhöhter Bestand) 
  • Mieter, die nach dem Stichtag eingezogen sind (frischer Bestand) 
  • Mieter, die nach Inkrafttreten des Gesetzes eingezogen sind bzw. einziehen werden (Neumieter)

Mit „Stichtag" meinen wir den 18.06.2019, mit „Inkrafttreten" den 23.02.2020. 

In diesem Blog widmen wir uns dem erhöhten Bestand, denn bei diesen Mieter muss am schnellsten gehandelt werden. 

Nur die Stichtagsmiete darf gefordert werden 

Nach dem MietenWoG Berlin ist es nun verboten, eine Miete entgegenzunehmen, die höher ist als die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Stichtagsmiete. Das betrifft also alle Mieterhöhungen, die danach durchgeführt wurden, seien es nun Staffeln, Indexschritte, Mietspiegelerhöhungen oder Modernisierungsumlagen. 

Von diesen Mietern dürfen Sie ab März demnach nur noch die Stichtagsmiete entgegennehmen. 

Die Mietrückstände verschwinden nicht 

Sie haben allerdings trotzdem einen Zahlungsanspruch auf die Miete, die nach BGB und Mietvertrag vereinbart wurde. Denn in der Begründung des Gesetzes (siehe Seite 4 und 5) wird ausdrücklich erklärt, dass in bestehende oder neue Mietverträge nicht eingegriffen wird! 

Sie können also gern weiterhin einen Mietvertrag über 15 Euro/qm wirksam abschließen - und damit die Grenzwerte des MietenWoG überschreiten. Und Ihre nach dem Stichtag erhöhte Miete ist ebenfalls wirksam, auch wenn diese die Grenzwerte übersteigt. 

Nur solange das Gesetz gilt, können die sich daraus ergebenden Pflichten des Mieters, diese Miete auch zu zahlen, nicht ausgeübt werden.

Das bedeutet:
1. Das MietenWoG beseitigt keine Vertragsansprüche.
2. Sie dürfen lediglich temporär die Zahlung nicht fordern.

Oder anders: Der Mieter hat weiterhin eine Zahlungspflicht - und Sie als Vermieter haben ein Verbot, die Zahlung anzunehmen. Unvermeidlich laufen damit Rückstände auf. 

Wenn das Gesetz dann ausgelaufen (oder aufgehoben) ist, gilt das Verbot, die Zahlung zu fordern, nicht mehr. Die vollen Rückstände, die während der Laufzeit des MietenWoG aufgelaufen sind, müssen dann sofort nachgezahlt werden. 

Warum so kompliziert? 

Nun ja, weil das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz hat, in das BGB oder bestehende Mietverträge einzugreifen. (Und das wissen selbst die Linken.) Es kann deshalb mit einem Landesgesetz keine vertraglichen Pflichten beseitigen, sondern sie nur temporär unterdrücken. Das tut Berlin, indem die Entgegennahme oder Forderung von Mietzinsanteilen verboten wird. 

Viele Mieter werden nun denken, daß ihre Miete reduziert ist. Aber das ist sachlich nicht richtig. Es laufen Rückstände auf. Als Vermieter sollten Sie unserer Meinung nach aber nicht das tun, was die Linken gern sähen: Krieg mit Ihren Mietern anfangen und so erst recht als Miethai gebrandmarkt zu werden. 

Ein guter Immobilienmanager (oder auch: Hausverwalter) sollte den Mietern die Mechanik der Rückstände geduldig erklären, vielleicht unter Zuhilfenahme des Gesetzestextes, und darauf hinweisen, daß nicht gezahlte Mietanteile Schulden sind und später nachgeleistet werden müssen. 

Lösungen 

Nun also zurück zu den Mietern, die vor dem Stichtag schon in der Wohnung waren und nach dem Stichtag eine Mieterhöhung bekommen haben. Wichtig ist es, ein Schreiben aufzusetzen, das dem Mieter folgendes mitteilt:

  • Die Miete, die vor dem Stichtag wirksam vereinbart war (aufgesplittet in Nettokaltmiete, Betriebskosten-Vorauszahlung, Heizkosten-Vorauszahlung und Gesamtmiete) 
  • Die Miete, die nach dem Stichtag zum xx.xx.2019 wirksam vereinbart wurde (ebenfalls aufgesplittet) 
  • Der Hinweis, dass die Zahlungsverpflichtung ab März 2020 auf die Stichtagsmiete beschränkt ist 
  • Die Vorbehalte bzw. Hinweise, dass es sich lediglich um eine Beschränkung der Zahlung handelt und nach Auslaufen des MietenWoG oder dem Feststellen der Verfassungswidrigkeit sofort Nachzahlungen zu leisten sind.

Dieses Schreiben sollte den Mietern am besten per Boten übergeben werden. Sinnvoll ist es sicher auch, bei der Übergabe durch den Verwalter bzw. Manager ein paar erklärende Worte hinzuzufügen. 

Sie können Ihren Mietern auch helfen, etwa indem Sie ihnen anbieten, ein Treuhandkonto zu führen. Dort können die Differenzbeträge, die Sie nicht annehmen dürfen, hinterlegt werden. Dann ist die Versuchung, sie für den nächsten Karibik-Urlaub auszugeben, vielleicht nicht so hoch.

Sollte die Märzmiete schon in der vollen Höhe auf Ihrem Konto eingegangen sein, sollten Sie die Differenz zur Stichtagsmiete zurück überweisen. 

Doppelte Mietenbuchhaltung 

Ja, Sie haben es sicher schon geahnt: Das alles bedeutet, dass Ihr Immobilienmanager bzw. Hausverwalter für jeden Mieter nun einmal die „gedeckelte" Miete bucht und einmal die nach BGB wirksam vereinbarte. Damit haben Sie dann, wenn der Spuk vorbei ist, aber auch schnell die Nachzahlungsbeträge zur Hand.


Bettendorf Immobilien Management
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