Umbau in der Mietwohnung: Wann muss der Vermieter zustimmen?

Geschrieben am 28.07.2020 von Britta Bettendorf

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Nach dem Einzug in eine neue Mietwohnung verändern Mieter gerne viele Dinge nach ihren eigenen Vorstellungen: Es werden Regale angeschraubt, Teppichböden verlegt, Zwischendecken gezogen oder Einbauschränke aufgestellt. Erfahren Sie hier, was Mieter verändern dürfen und wann sie die Zustimmung ihres Vermieters bzw. Hausverwalters einholen müssen.

Sorgfältig unterscheiden

Die gesetzliche Regelung ist einfach: Der Mieter muss die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zurückgeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Normale Abnutzungen in der Mietwohnung gehen dabei zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB). Anders sieht die Rechtslage jedoch dann aus, wenn ein Mieter an der Wohnung selbst Veränderungen vorgenommen hat. Dabei ist zunächst zu unterscheiden zwischen Einrichtungen auf der einen Seite - sowie An- oder Umbauten auf der anderen Seite.

Einrichtungen in der Mietwohnung

Einrichtungen können ohne großen Aufwand entfernt werden - sie greifen nicht in die bauliche Substanz der Mietsache ein. Das können alle Arten von bewegliche Sachen sein, mit denen der Mieter die Mietsache versieht. Auch solche, die fest in der Mietwohnung installiert werden. Der Mieter hat das Recht und die Pflicht, seine Einrichtungen bei Ende des Mietvertrags aus der Wohnung zu entfernen.

  • Einrichtungen sind zum Beispiel:
  • Einbauküchen
  • Waschbecken, Toiletten, Badewannen
  • Spiegelschränke und Regale
  • Beleuchtungssysteme
  • Türschlösser
  • Hochbetten

An- und Umbauten in der Mietwohnung

An- und Umbauten dagegen stellen bauliche Veränderungen dar. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Wesen der Wohnung selbst verändern und schwer wieder zu beseitigen sind. Das passiert immer dann, wenn zum Beispiel das Mauerwerk verändert, eine Wand eingezogen oder herausgerissen, ein Fenster oder eine neue Tür eingebaut wird. Kurz gesagt, die Mietwohnung wird durch An- und Umbauten oft nicht nur augenscheinlich, sondern wesentlich verändert.

Unter An- und Umbauten fallen zum Beispiel:

  • Veränderungen am Mauerwerk
  • Einziehen von Zwischendecken
  • Legen von Elektroleitungen, Steckdosen
  • Verlegen von Parkettböden, Fliesen
  • Einbau neuer Bäder
  • Dach- oder Kellerausbau
  • Einbau von Katzenklappen

Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter, der einen Um- oder Anbau vornehmen will, dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen muss – das ergibt sich schon unmittelbar aus dem Recht des Eigentums.

Beim begründeten Verdacht, dass die Umbauten die Bausubstanz gefährden oder dass der Einbau nicht rückbaufähig ist, kann der Eigentümer seine Zustimmung verweigern. Die Zustimmung kann er überdies auch dann verweigern, wenn der Mieter beispielsweise eine Gasetagenheizung installieren möchte, der Eigentümer aber plant, eine solche Modernisierungsmaßnahme erst vorzunehmen, nachdem das laufende Mietverhältnis beendet ist und eine Neuvermietung ansteht.

Unabhängig davon, welche Umbauten der Mieter durchführen will, kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter sich verpflichtet, diese bei einem Auszug zurückzubauen. Zusätzlich kann der Vermieter eine angemessene Sicherheitszahlung fordern, um die Kosten für den Rückbau zu decken.

Wenn der Mieter ohne Zustimmung umbaut

Nimmt ein Mieter ohne Absprache mit dem Eigentümer bauliche Veränderungen an der Immobilie vor, kann der Vermieter den sofortigen Rückbau vom Mieter verlangen. Und Rückbau bedeutet: die Wiederherstellung des früheren Zustandes der vermieteten Immobilie.

Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, muss er Schadensersatz leisten. Dessen Höhe bemisst sich nach den erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung und den eventuell eingetretenen Werteinbußen. Entstehen dem Eigentümer durch die Umbaumaßnahmen an seinem Wohnungseigentum erhebliche Nachteile, ist dies im Einzelfall auch ein Kündigungsgrund.

In besonderen Ausnahmefällen kann ein eigenmächtiger Um- oder Anbau durch den Mieter auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So sprach das Landgericht Berlin einem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, weil der Mieter Katzenklappen in die Wohnungstüren eingebaut und diese innerhalb einer vom Vermieter gesetzten Frist nicht entfernt hatte (Urteil vom 24. September 2004, LG Berlin 63 S 199/04).

Bei der Barrierefreiheit kann der Vermieter nicht Nein sagen

Eine Ausnahme ist die Barrierefreiheit: Bei einem berechtigen Interesse kann der Mieter nach § 554a BGB vom Vermieter die Zustimmung zu Umbaumaßnahmen einfordern, die zur behindertengerechten Nutzung der Mietsache oder dem Zugang zu ihr notwendig sind. Dieses berechtigte Interesse liegt immer dann vor, wenn der Mieter selbst oder ein Mitglied der Familie mit körperlichen Einschränkungen zu kämpfen hat.

Rückbau von An- oder Umbauten beim Auszug

Vermieter haben einen Anspruch auf Rückgabe der vermieteten Immobilie im ursprünglichen Zustand. Egal, ob es sich um kleinere oder größere bauliche Veränderungen durch Mieter handelt: Vor Ende des Mietverhältnisses sind alle Umbaumaßnahmen zu beseitigen. Selbst wenn der Mieter sehr hohe Kosten für den Ausbau und den Rückbau zu tragen hat, ändert das an seiner Verpflichtung nichts.

Der ursprüngliche Zustand ist übrigens auch dann wiederherzustellen, wenn der Vermieter größere Einbauten oder Umbauten genehmigt und befürwortet hat. Die Rückbaupflicht besteht nämlich unabhängig von der Zustimmung des Vermieters.

Machen Sie es besser immer schriftlich

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die An- und Umbauten übernehmen will oder damit einverstanden ist, dass der Nachmieter dies tut. Hier empfiehlt sich aber bereits vor dem kostspieligen Um- oder Einbau eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Das führt uns auch zu unserem abschließenden Tip: Wenn die den geplanten Maßnahmen Ihres Mieters zustimmen oder wenn Sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, ist es empfehlenswert, mit dem Mieter eine schriftliche Vereinbarung zu treffen.


Bettendorf Immobilien Management
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