Vermieten in Zeiten von Corona: Wie Eigentümer aktuell mit allen analogen Begegnungen umgehen können

Geschrieben am 04.05.2020 von Britta Bettendorf

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Eigentümer, Vermieter und Hausverwalter stehen im Moment vor besonderen Herausforderungen, wenn es um die zwischenmenschlichen Kontakte mit Mietern geht: Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gibt es eigentlich in der jetzigen Ausnahmesituation für Besichtigungen, für Wohnungsübergaben, für Eigentümerversammlungen und für Reparaturen? Mit diesem Blog verschaffen wir Ihnen einen Überblick über die veränderte Gesetzeslage. 

In einem früheren Blog-Beitrag haben wir Sie bereits über den besonderen Kündigungsschutz für Mieter in der derzeitigen Corona-Krise informiert. Hier nun ein Update zu den Einschränkungen und Änderungen, wenn es um Besichtigungen, Reparaturen, Wohnungsübergaben, Umzüge und Eigentümerversammlungen geht. 

Besichtigungen 

Wohnungsbesichtigungen zum Zwecke der Neuvermietung dürfen in den meisten Gebieten weiterhin durchgeführt werden. Es sei denn, in Ihrem Bundesland herrschen strikte Ausgangsbeschränkungen. Aber selbst in diesen Gebieten gilt die Ausnahme: Wenn dem Mieter Wohnungslosigkeit droht oder dem Vermieter ein Wohnungsleerstand mit daraus resultierenden erheblichen finanziellen Engpässen, ist eine Besichtigung trotz der strikten Regeln möglich. 

In den meisten Bundesländern hat das Gebot der Rücksichtnahme prägendes Gewicht. Sie dürfen also keine Massenbesichtigungen durchführen und müssen bei Einzelbesichtigungen die Pandemie-Vorgaben befolgen: Abstand halten, keine Hände schütteln, Maske tragen. 

In bewohnten Wohnungen muss zusätzlich zu diesen Vorkehrungen auch der Mieter damit einverstanden sein. Und natürlich kann dieser seine Zustimmung verweigern, wenn er zur anerkannten Risikogruppe gehört und gesundheitliche Risiken zu befürchten hat. Vermeiden Sie hier Konflikte und versuchen möglichst, gemeinsam mit dem Mieter eine virtuelle Besichtigung zu organisieren. 

Wie schon vor der Corona-Zeit gilt auch weiterhin, dass der Vermieter seine Besichtigung rechtzeitig vorab beim Mieter ankündigen muss. Bei Wohnraummietern mindestens 4 Tage vorher, besser noch eine Woche. Im Gewerbe hat der Mieter ein Vorschlagsrecht, ob die Besichtigung vor oder während der Arbeitszeit erfolgen soll.
Teilen Sie den Zweck und den Umfang der Besichtigung so konkret wie möglich mit. Und beachten Sie die von der Rechtsprechung vorgegebenen Zeitfenster: In der Regel sind Besichtigungen montags bis samstags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr angemessen. 

Reparaturen und Ablesungen 

Der Vermieter hat ja grundsätzlich weiterhin seine Pflichten im Rahmen der Instandhaltung und -setzung zu erfüllen. Daher ist der Mieter auch verpflichtet, solche Maßnahmen zu dulden, besonders wenn sie dringend und nicht aufschiebbar sind. Dabei müssen jedoch die bereits erwähnten Vorkehrungsmaßnahmen streng eingehalten werden.

In Zeiten wie diesen gilt jedes Mal, den Einzelfall abzuwägen: So sollten besonders gefährdete Mieter sicher nicht behelligt werden. Vor allem dann nicht, wenn zum Beispiel das Ablesen von Verbrauchserfassungsgeräten genauso gut in ein paar Wochen oder durch den Mieter selbst erfolgen kann. Überhaupt ist zu überlegen, ob ein Bagatellschaden verschoben werden kann oder sollte, denn der Mieter könnte dem Handwerker dann ohnehin den Zutritt verweigern. 

Übergaben 

Wenn der Auszugstermin naht, aber der Mieter an der Pandemie erkrankt ist - vielleicht sogar unter Quarantäne steht - muss er nicht ausziehen. Den krankheitsbedingten Verzug muss er allerdings glaubhaft machen. 

Damit kann der Vermieter nun auch dem neuen Mieter die Wohnung nicht übergeben. Das Risiko dafür trägt jedoch der Vermieter und ist damit dem neuen Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Nur wenn der alte Mieter dieses Problem verursacht hat, ist auch er gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig - was bei angeordneter Quarantäne nicht der Fall ist. 

Eine Räumungsklage gegen einen Mieter ist zwar auch weiterhin möglich, die Vollstreckung der Räumung wird aber weiter in die Zukunft verlagert als üblicherweise. Räumungen, die bereits zur Vollstreckung angesetzt wurden und in den Zeitraum der Kontaktsperre fallen, werden ausgesetzt. Hier hat das LG Berlin am 26. März 2020 die wichtige Entscheidung getroffen, nach der Räumungsfristen in Berlin derzeit grundsätzlich bis zum 30.06.2020 oder auf Antrag entsprechend zu verlängern sind. Etwas anderes käme nur in Betracht, wenn Gefahr für Leib und Leben besteht oder ein vergleichbares (genauer gesagt: überwiegendes) Vermieterinteresse besteht. Denn durch das stillgelegte öffentliche Leben ist es derzeit unwahrscheinlich bis unmöglich, dass ein Mieter sich Ersatzwohnraum beschaffen kann. 

Umzug 

Hier muss man zwischen der Umzugshilfe im privaten Kreis und professionellen Umzugsdienstleistern unterscheiden. Da Zusammenkünfte im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt sind und mit Bußgeldern geahndet werden, könnte eine private Umzugshilfe praktisch nur mit engsten Familienangehörigen stattfinden. Lebenspartner, Kinder, Eltern - aber nicht mit Freunden, Arbeitskollegen usw. 

Dienstleistern in diesem Bereich ist es weiterhin gestattet, ihrer Tätigkeit nachzugehen, sie müssen nur alle Vorkehrungen treffen, die derzeit mit der Pandemie Pflicht sind, wie der Mundschutz. Allerdings schränkt ein Mindestabstand von 1,5 m dabei natürlich auch so einige Montage- oder Transportarbeiten ein. 

Eigentümerversammlungen 

Wohnungseigentümerversammlungen dürfen vorerst nicht abgehalten werden. Sofern bereits eingeladen wurde, muss abgesagt werden. 

Temporäre Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz sollen aber sicherstellen, dass Eigentümer und Verwalter handlungsfähig bleiben. Diese Sonderregelungen sehen vor, dass

  • Wie oben ausgeführt, Eigentümerversammlungen abgesagt werden dürfen 
  • der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt, bis er abberufen wird oder ein Nachfolger feststeht
  • der aktuelle Wirtschaftsplan vorerst in Kraft bleibt (bis spätestens 31.12.2021) 
  • der Verwalter in dringenden Angelegenheiten ohne WEG-Beschluss Maßnahmen durchführen kann

Virtuelle Versammlungen sind leider weiterhin unzulässig. Der einfache Umstieg auf eine solche ist (nur) möglich, wenn dies vorher in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. 

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) empfiehlt, in der aktuellen Situation keine weitreichenden Entscheidungen, z.B. umfangreiche Sanierungen, zu treffen, da noch offen ist, wie lang die Corona-Pandemie Deutschland in den Ausnahmezustand zwingt.


Bettendorf Immobilien Management
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