Kleinvieh macht auch Mist: Was Eigentümer über die Abwälzung von Bagatellschäden wissen sollten

Geschrieben am 12.05.2020 von Britta Bettendorf

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Die laufende Instandhaltung einer Wohnung ist grundsätzlich Aufgabe des Eigentümers. Diese Pflicht kann aber durch den Mietvertrag teilweise dem Mieter auferlegt werden. Häufig wird dann im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die Kosten für sog. Kleinreparaturen bzw. Bagatellschäden selbst trägt. 

Eine gesetzliche Regelung dafür gibt es nicht 

Der Begriff Kleinreparaturen oder Bagatellschäden ist gesetzlich nicht definiert. Auch gibt es keine gesetzliche Bestimmung, die den Mieter verpflichtet, Reparaturen bis zu einem gewissen Umfang selbst durchzuführen. Nur wenn der Mieter die Mietsache beschädigt hat, z.B. durch Gewalt oder unsachgemäße Behandlung, hat er nach dem BGB die Reparaturen im Rahmen des Schadensersatzes auf eigene Kosten vorzunehmen. 

Wird eine Reparatur dagegen einfach durch Verschleiß notwendig, ist der Vermieter gefragt: Ihn trifft die Pflicht zur Instandsetzung und damit auch die Pflicht, die Kosten in vollem Umfang zu tragen. Dies regelt § 535 BGB, der da heißt „Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages“. 

Der Mietvertrag kann Kleinreparaturen regeln 

Um den Mieter zu einem sorgsamen Umgang mit der Mietsache anzuhalten, enthalten die meisten Formularmietverträge „Kleinreparaturklauseln“. Diese verpflichten ihn, abweichend von der gesetzlichen Regelung, kleinere Verschleißreparaturen selbst durchzuführen und die Kosten zu tragen. 

Vermieter sollten genau wissen, in welchem Umfang die dem Mieter die Reparaturkosten aufbürden dürfen, damit die Klausel wirksam ist. Nach § 9 AGB und nach § 307 BGB ist jede formularvertragliche Vereinbarung unwirksam, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt bzw. wenn sie zu weit von der gesetzlichen Regelung zulasten eines Vertragspartners abweicht. 

Es müssen demnach bestimmte Voraussetzungen vorliegen, um eine wirksame Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag einzubauen. Der Bundesgerichtshof hat 1989 klargestellt, dass eine solche Klausel - und damit eine Abweichung vom BGB - nur dann zulässig ist, wenn sie sowohl den Gegenstand als auch den Betrag solch kleiner Instandhaltungen begrenzt. 

Gegenständliche Begrenzung 

Die gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen darf, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Denn nur bei solchen Gegenständen hat der Mieter ja überhaupt die Chance, den Verschleiß durch einen schonenden Umgang zu mindern. 

Solche Teile können sein: 

  • Wasserhähne und Mischbatterien 
  • Duschköpfe und Brauseschläuche 
  • Lichtschalter 
  • Steckdosen 
  • Gasabsperrhähne 
  • Fenstergriffe, Türgriffe, Türschlösser 
  • Klingeln

Unangemessen benachteiligt würde der Mieter dann, wenn er für Gegenstände zahlen soll, die er gar nicht direkt abnutzen kann, z.B.

  • Gas-, Wasser-, Strom- und Heizungsleitungen 
  • Spiegel und Fenster 
  • Silikonfugen 
  • Dunstabzugshauben

Eine Klausel, die solche Gegenstände in einer Kleinreparaturklausel aufzählt, wäre unwirksam. Ebenso kann ein Vermieter mit einer an sich wirksamen Klausel vom Mieter nicht verlangen, für Bagatellschäden an solchen Gegenständen die Kosten zu tragen. 

Betragsmäßige Begrenzung 

Neben dieser gegenständliche Begrenzung ist auch eine betragsmäßige Begrenzung für Bagatellschäden erforderlich. Das bedeutet, es muss eine Höchstgrenze festgesetzt werden - sowohl für die einzelne Reparatur, aber auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch mehrere Kleinreparaturen im Laufe eines Kalenderjahres. 

Für die einzelne Reparatur sieht die Rechtsprechung, die bisher dazu ergangen ist, Betragsgrenzen im Bereich zwischen 75 € und 125 € angesiedelt. Das AG Mitte in Berlin hat am 5. Februar 2020 ausdrücklich auch keine Bedenken geäußert, wenn sich um einen vertraglich vereinbarten Höchstbetrag von 100 bis 150 € pro Reparatur handelt. 

Für den Fall, dass sich Kleinreparaturen häufen, muss auch eine angemessene Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel ein Kalenderjahr) genannt werden. Hier ist es nach allgemeiner Rechtsprechung zulässig, wenn sich die Beträge mehrerer Bagatellschäden, die der Mieter zu tragen hat, auf maximal 8% der Jahreskaltmiete summieren.
Indem ein Prozentsatz der Jahreskaltmiete verwendet wird, trägt man auch dem Schutzbedürfnis von einkommensschwachen Mietern Rechnung, die in der Regel ja auch geringere Mieten tragen. 

Nicht zur Reparatur verpflichten 

Wenn Sie bis hierhin alles richtig gemacht haben und Ihre formularmäßige Kleinreparaturklausel sowohl gegenständlich als auch betragsmäßig begrenzt haben, sollten Sie noch den letzten Stolperstein kennen: Diese Klausel wäre nämlich trotz der beiden Begrenzungen auch dann unwirksam, wenn Sie den Mieter dazu verpflichten würden, die Reparatur vorzunehmen - statt (nur) die Kosten dafür zu tragen. 

Warum?
Erstens: Wenn der Mieter vertraglich verpflichtet ist, einen Mangel selbst zu beheben, kann er ja keine Minderung wegen dieses Mangels mehr geltend machen. Das aber ist ein unzulässiger Ausschluss seines Minderungsrechts.

Zweitens: Der Mieter wäre damit Auftraggeber des Handwerkers und müsste für Schäden haften, die der Handwerker eventuell an den Sachen des Vermieters anrichtet oder Gewährleistungsansprüche an den Handwerker stellen, wenn er nicht ordentlich gearbeitet hat. Und das ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. 

Fassen wir zusammen 

Eine formularmäßige Kleinreparaturklausel ist nur dann zulässig, wenn sie den Mieter verpflichtet,

  • die Kosten in einem 
  • sowohl gegenständlich als auch 
  • betragsmäßig klar abgegrenzten Rahmen 

zu tragen.


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